宅建士 過去問 解説

分野別出題

権利

制限

その他

業法

その他（免除）

合格点
37点／50点

AA：イラスト
解説で得点

BB：講座受講
の得点目標

-- ：　　　　
得点目標外

基本AA問題❔
何問解けるかな

a：イラスト
解説で正解

b：講座受講
の正解目標

-：　　　　
対策学習外

法律行為に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

法律行為

➡　「肢1 正」で判断。

営業を許された未成年者が、 その営業に関する意思表示をした時に意思能力を有しなかった場合は、 その法律行為は無効である。

意思能力

⇒　意思表示の時の意思能力の有無で、判断される。

公の秩序に反する法律行為であっても、 当事者が納得して合意した場合には、その法律行為は有効である。

公の秩序

⇒　公の秩序、善良の風俗（公序良俗）に反する法律行為は、無効。

詐欺による意思表示は取り消すことによって初めから無効であったとみなされるのに対し、 強迫による意思表示は取り消すまでもなく無効である。

意思表示の取消し

・詐欺による意思表示
・強迫による意思表示

⇒　いずれも取り消すことができる。

他人が所有している土地を目的物にした売買契約は無効であるが、 当該他人がその売買契約を追認した場合にはその売買契約は有効となる。

他人物売買

⇒　もとより有効。

委任契約・準委任契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

委任・準委任

➡　「肢4 誤」で判断。

売主が、売買契約の付随義務として、買主に対して、マンション専有部分内の防火戸の操作方法につき説明義務を負う場合、 業務において密接な関係にある売主から委託を受け、売主と一体となって当該マンションの販売に関する一切の事務を行っていた宅地建物取引業者も、 買主に対して、防火戸の操作方法について説明する信義則上の義務を負うことがある。

信義則

・売買契約の付随義務
・一切の事務を行っていた
・信義則上の義務
・負うことがある

⇒　まぁ、あるやろ。

受任者は、 委任者の許諾を得たとき、又は やむを得ない事由があるときでなければ、 復受任者を選任することができない。

復受任者の選任

⇒　復代理人の選任の同じ。
①委任者の許諾
②やむを得ない事情

委任契約で本人が死亡しても代理権が消滅しない旨を合意して 代理人に代理権を与えた場合、 本人が死亡しても代理権は消滅しない。

委任契約の終了
本人が死亡

⇒　委任契約の終了
（任意規定）委任者の死亡破産、受任者の死亡・破産・後見開始
（判例）本人死亡も代理権が消滅しない特約は、有効（判例）。

委任は、 当事者の一方が仕事を完成することを相手方に約し、 相手方がその仕事の結果に対しその報酬を支払うことを約さなければ、 その効力を生じない。

請負

⇒　委任ではなく、請負の説明。

甲土地につき、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄの４人がそれぞれ４分の１の共有持分を有していて、 Ａ、Ｂ、ＣのいずれもＤの所在を知ることができない場合に関する 次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 なお、Ｄの共有持分は、相続財産には属していないものとする。

共有

➡　「肢3 正」で判断。

甲土地に、その形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加える場合には、 共有者の過半数の同意が必要であり、 本件ではＡ、Ｂ、Ｃ３人の同意が必要となる。

共有物の変更

⇒　共有物の著しい変更は、共有者全員の同意が必要。

甲土地の所有権の登記名義人となっている者が所有者ではないＥである場合、 持分に基づいてＥに対して登記の抹消を求めるためには、 所在が判明しているＡ、Ｂ、Ｃのうち２人の同意が必要である。

共有物の保存
登記の抹消

⇒　（判例）登記の抹消は保存行為とされ、共有者が単独で請求することができる。

Ａ、Ｂ、Ｃ３人の同意があれば、 甲土地を資材置場として賃借したいＦとの間で期間を３年とする賃貸借契約を締結することができる。

共有物の管理
賃貸借

⇒　持分の過半数。（ただし、期間・目的物によります。宅建対策では、これで覚えましょう。）

Ａが裁判所に請求して、裁判所がＤの持分をＡに取得させる旨の決定をした場合、 Ｄは、その決定から３年以内に限り、 Ａが取得したＤの共有持分の時価相当額をＡに対して支払うよう請求することができる。

消滅時効

⇒　裁判所の決定に基づく支払請求
・知って5年（主観的起点）
・行使できる10年（客観的起点）

Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された直後に Ａが死亡し、 ＣがＡを単独相続した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

売買契約と相続

➡　「肢4 正」で判断。

売買代金を受領したＣが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に表示したとしても、 Ｂは、Ｃに対して相当の期間を定めた催告をしなければ、 本件契約を解除することができない。

契約解除
拒絶する意思を明確に表示

⇒　履行拒絶、催告なし解除

Ｂが期日までに売買代金を支払わない場合であっても、 本件契約の解除権はＡの一身に専属した権利であるため、 Ｃは本件契約を解除することはできない。

解除権

⇒　相続人は、被相続人の権利義務を包括的に引き継ぐ。
⇒　解除権は一身専属ではない。

Ｂは、売買代金が支払い済みだったとしても、 甲土地の所有権登記を備えなければ、 Ｃに対して甲土地の引渡しを請求することはできない。

代金、登記、引渡し

⇒　登記は第三者に対する対抗要件で、当事者間には全く関係がない。

本件契約が、Ａの詐欺により締結されたものである場合、 ＢはＣに対して、本件契約の取消しを主張することができる。

取消権

履行遅滞に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

履行遅滞

🤣

不法行為の加害者は、 不法行為に基づく損害賠償債務について、履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う。

不法行為に基づく損害賠償

⇒　損害発生と同時に発生

善意の受益者は、 その不当利得返還債務について、履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う。

善意の受益者

（判例）

請負人の報酬債権に対して、 注文者がこれと同時履行の関係にある目的物の瑕疵修補に代わる損害賠償債権を自働債権とする 相殺の意思表示をした場合、 注文者は、請負人に対する相殺後の報酬残債務について、 当該残債務の履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う。

相殺

⇒　遅滞は①から（判例）
①相殺の意思表示
②残債務の履行請求

長文読解 ❗😥

債務の履行について不確定期限があるときは、債務者は、その期限の到来したことを知った後に履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う。

不確定期限

⇒　到来は確実で時期が未確定。
⇒　履行遅滞は、次の早い方から
・期限到来を知った時
・到来後履行請求を受けた時

Ａの所有する甲土地にＢを地上権者とする地上権（以下この問において「本件地上権」という。）が設定され、その旨の登記がされた後に、甲土地にＣを抵当権者とする抵当権が設定され、その旨の登記がされた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア　売買、所有権を取得 イ　相続、所有権を取得 ウ　代物弁済、所有権を取得 エ　贈与、所有権を取得 選択肢 「１」一つ 「２」二つ 「３」三つ 「４」なし

混同の限外

⇒　地上権設定の後に、抵当権設定がポイント。
⇒　地上権者B が所有者となって、混同により地上権が消滅したとすると、C の抵当権が実行された場合、B は土地を使用できなくなる。

正解
「４」なし

➡　組合せ・個数問題

ア　ＢがＡとの売買契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。

イ　Ａが死亡してＢがＡを単独相続し、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。

ウ　ＢがＡとの代物弁済契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。

エ　ＢがＡとの贈与契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。

Ａを貸主、Ｂを借主として甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結され、 Ｂが甲建物の引渡しを受けた場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

賃貸借と占有

判例からの設題🤣

ＣがＢに対し甲建物をＡから買受けたとの虚偽の話をしたので、 これを信じたＢが甲建物の占有を任意にＣに移転した場合、 ＡはＣに対して、占有回収の訴えにより甲建物の返還を請求することはできない。

占有回収の訴え

⇒　占有者が占有を奪われたとき、返還及び損害の賠償を請求する訴えのこと。
⇒　任意に引き渡した以上は、占有を奪われたとはいえない。（判例）

Ｂが、Ａの甲建物への立ち入りを建物入り口を閉ざして拒んだときは、 Ａは甲建物の間接占有が侵奪されたものとして、Ｂに対して、占有回収の訴えにより甲建物の返還を請求することができる。

間接専有

⇒　本人が所持するのではなく、他人に所持させている場合の占有。賃貸人の占有など。
⇒　占有回収の訴えは、占有が占有者の意思に反して第三者に奪われた場合。（判例）

Ｂが死亡して、ＤがＢを単独相続した場合、 Ｄは相続開始を知るまでは、Ｂによる甲建物の占有を承継しない。

賃貸借の占有

⇒　（判例）
被相続人が死亡時に保持していた占有は、相続開始時に相続人によって承継される。

ＡとＢのいずれもが死亡した場合、本件契約は当然に終了する。

賃貸借の終了

⇒　賃貸借の契約上の地位は、貸主・借主のどちらの死亡であっても相続人に承継される。

次の記述のうち、民法の条文として規定されていないものはどれか。

民法規定

隔地者間の契約は、承諾の通知を発した時に成立する。

隔地者間の契約

⇒　承諾の意思表示は、相手方に到達した時から効力を生じる。
⇒　発信主義から、到達主義へ。

無効な行為に基づく債務の履行として給付を受けた者は、 相手方を原状に復させる義務を負う。

原状回復義務

無効な法律行為による給付

代理人が自己又は第三者の利益を図る目的で 代理権の範囲内の行為をした場合において、 相手方がその目的を知り、又は知ることができたときは、 その行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。

自己又は第三者の利益を図る目的の代理

⇒　無効ではない。自己契約と異なる。

未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。 ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。

未成年者の法律行為

⇒　法定代理人の同意の不要

承諾に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

承諾

⇒　肢1、肢2について。
債権者が、特定の債務者からの弁済を求める場合があるので、債権者の承諾を要件としている。

第三者が債務者との間で、 債務者の債務につき免責的債務引受契約をする場合、 債権者の承諾は不要である。

免責的債務引受

⇒　債務が新引受人に移転し、元債務者は債務を免除される。

第三者が債務者との間で、 債務者の債務につき併存的債務引受契約をした場合、 債権者が第三者に承諾をした時点で、その効力が生ずる。

併存的債務引受

⇒　引受人が元債務者と並ぶ形で債務者となる。

第三者が債権者との間で、 債務者の債務につき併存的債務引受契約をした場合、 債務者が第三者に承諾をした時点で、その効力が生ずる。

債務引受

⇒　債務者の承諾は不要。
⇒　保証契約が債務者の承諾を要しないことと同様。

賃借人が賃貸借契約の目的物を第三者に転貸する場合、 賃貸人の承諾は不要である。

賃貸借の転貸

⇒　賃貸人の承諾、必要。

売買契約の目的物が品質に関して契約の内容に適合しない場合において、 当該契約不適合が売主及び買主のいずれの責めにも帰することができない事由によるものであるとき、 履行の追完請求権、代金の減額請求権、損害賠償請求権及び契約の解除権のうち、 民法の規定によれば、買主が行使することができない権利のみを掲げたものとして正しいものは次の記述のうちどれか。 なお、上記帰責性以外の点について、権利の行使を妨げる事情はないものとする。

契約不適合

売主買主とも帰責事由なしの場合に、買主が行使できない権利

①　追完、
②　代金減額、
③　損害賠償、
④　契約解除

➡　長文読解 ❗😥

履行の追完請求権、損害賠償請求権、契約の解除権

代金の減額請求権、損害賠償請求権、契約の解除権

履行の追完請求権、代金の減額請求権

損害賠償請求権

損害賠償請求

⇒　損害賠償請求には、相手の帰責性（落ち度）が必要。

建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（一時使用目的の借地契約を除く。）に関する次の記述のうち、 借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

借地

➡　「肢3 正」で判断。

専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、 存続期間を20年として借地権を設定する場合、 建物買取請求権の規定は適用されず、また、 その契約は、公正証書による等書面によってしなければならない。

定期借地権
事業用建物

⇒　③で判断。
①存続期間は、30年以上50年未満に限られる。
②建物買取請求権の規定は、適用しないとできる。
③事業用定期借地権は公正証書による。「等」ではない。

居住の用に供する建物の所有を目的として借地権を設定する場合において、 借地権を消滅させる目的で、その設定後30年を経過した日に 借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めても、この特約は無効である。

借地権

⇒　借地権の存続期間最短30年。
⇒　設定後30年の建物譲渡の特約は、有効。

※　定期借地権（建物が居住用）では最短50年。
※　借地権＝定期借地権でない借地権。普通借地権は、通称（俗称）。

借地権を設定する場合において、存続期間を定めなかったときは、その期間は30年となる。

借地権の存続期間

⇒　存続期間の定めなし、30年。

当事者が借地権の設定後に最初に借地契約を更新する場合において、存続期間を定めなかったときは、その期間は更新の日から10年となる。

借地権の更新

⇒　1回目20年以上。

賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、 居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、 定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、 借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

建物賃貸借

①定期建物賃貸借契約
②普通建物賃貸借契約

※　「普通建物賃貸借契約」は、定期建物賃貸借契約でない建物賃貸借契約の通称（俗称）。

Ｂが建物の引渡しを受けた後に Ａが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、 Ｂは、 契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、 契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。

借家の対抗力
建物の引渡し

契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、 契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、 契約①の場合も 契約②の場合も、 借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。

借家
賃料の改定

⇒　定期建物賃貸借
…特約がある場合、賃料増減額請求はできない。
⇒　建物賃貸借
…賃料減額請求を排除する特約は無効。賃料減額請求ができる。

Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、 婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、 契約①の場合も 契約②の場合も、 Ａに反対の意思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。

賃賃借権の継承

事実婚、事実上の養親子

契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、 契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。

契約の方式

⇒　定期建物賃貸借
…書面は公正証書に限らない。
⇒　建物賃貸借
…要式契約（書面）ではない。

➡　「理由がない限り、…拒絶することができなく」二重否定ですね（。。）読解力🤣

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

区分所有

➡　「肢1 正」で判断。

各共有者の共用部分の持分は、 規約に別段の定めがない限り、 共有者数で等分することとされている。

区分所有建物

⇒　共用部分の持分は、専有部分の床面積の割合。

規約及び集会の決議は、 区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。

規約及び集会の決議
区分所有者の特定承継人

⇒　特定承継、一般承継
特定承継は、例えば、売買のように所有権という個別の権利を承継すること。対して、一般承継（包括承継）は、相続のように一身専属権など一部の例外を除き、権利や義務を包括的に相続すること。

⇒　特定継承人は、売買であれば売主が有していた債権債務関係に拘束されない。そこで、区分所有法では、規約および集会の決議は区分所有者の特定承継人に対しても効力がある旨、特別の定めとして規定している。

管理者は、 集会において、 毎年１回一定の時期に、 その事務に関する報告をしなければならない。

管理者
集会での報告義務

集会の招集の通知は、 区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知しなかったときは 区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、集会の招集の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなされる。

集会
招集の通知

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

不動産登記法

買戻しの特約に関する登記がされている場合において、 契約の日から10年を経過したときは、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。

買戻しの特約
抹消登記

⇒　買戻し特約の期間最長10年

不動産の収用による所有権の移転の登記は、 起業者が単独で申請することができる。

収用による所有権移転登記

相続人ではない者に対する遺贈による所有権の移転の登記は、 登記権利者が単独で申請することができる。

遺贈の登記

⇒　相続人‥単独申請
⇒　相続人以外の者
‥相続人と受遺者の共同申請

登記名義人の住所についての変更の登記は、 登記名義人が単独で申請することができる。

登記名義人の住所変更

⇒　単独申請

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

都市計画法　都市計画

都市計画区域外においても、 特に必要があるときは、 都市施設に関する都市計画を定めることができる。

都市施設
都市計画区域外

⇒　ごみ焼却場、火葬場等の処理施設などいわゆる嫌悪施設

準都市計画区域については、 用途地域が定められている土地の区域であっても、 市街地開発事業に関する都市計画を定めることができない。

市街地開発事業

⇒　都市計画区域のうち市街化区域、又は区域区分されていない区域に定めることができる。

用途地域の一つである準住居地域は、 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、 これと調和した住居の環境を保護するために定める地域である。

準住居地域
道路の沿道

地区計画は、 用途地域が定められている土地の区域についてのみ都市計画に定められるものであり、また、 地区計画に関する都市計画を定めるに当たっては、地区整備計画を都市計画に定めなければならない。

地区計画

⇒　都市計画区域であれば、定めることができる。
⇒　地区整備計画を定めず、目標、方針のみもできる。

都市計画法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 ただし、この問において条例による特別の定めはないものとし、「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

都市計画法

➡　「肢1 正」で判断。

市街化区域内において行う、 医療法に規定する病院を建築するための 1,000㎡の開発行為については、 法第29条に基づく都道府県知事の許可を得る必要がある。

開発許可の要否
公益

⇒　医療法に規定する病院は、「公益上必要な建築物」ではない。
⇒　市街化区域1,000㎡の開発行為は、許可不要の「1,000㎡未満」ではない。

市街化区域内において行う、 開発行為を伴わない建築物の建築で、 当該建築物の床面積が1,000㎡以上のものについては、法第29条に基づく都道府県知事の許可を得る必要がある。

開発行為

⇒　開発行為を伴わない建築物の建築

市街化調整区域内において行う、 都市計画事業の施行のための開発行為については、 法第29条に基づく都道府県知事の許可を得る必要がある。

開発許可の要否
事業の施行

⇒　都市計画事業の施行のための開発行為

法第29条に基づく許可を受けた者は、 当該許可に係る土地についての一定の事項を開発登録簿に登録しなければならない。

開発登録簿

⇒　開発許可をした知事は、開発登録簿に許可の年月日、予定建築物の用途、許可の内容、制限の内容等を登録する。

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、建築副主事の確認にあっては、建築基準法に定める大規模建築物以外の建築物に限るものとする。

建築基準法

➡　「肢1 正」で判断。

高さ25ｍの建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効に避雷設備を設けなければならない。

避雷設備

⇒　20m超の建築物

特定行政庁は、 建築基準法の規定に違反した建築物（国、都道府県又は建築主事を置く市町村の建築物を除く。）の所有者に対して、 緊急の必要があり、仮に 当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をする場合であっても、 意見書の提出先等を記載した通知書の交付等の手続をとらなければならない。

緊急の命令

特定行政庁
違反した建築物
緊急の必要
使用禁止又は使用制限の命令

⇒　まぁ、ないやろ。緊急だし

防火地域内に存在する 共同住宅（その用途に供する部分の床面積の合計が300㎡）を増築する場合、 その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であっても、 建築主事、建築副主事又は指定確認検査機関の確認を受ける必要がある。

防火地域内の増築

⇒　増改築・移転に確認不要なし。

劇場の用途に供する建築物を映画館（その用途に供する部分の床面積の合計が500㎡）に用途変更する場合、 建築主事、建築副主事又は指定確認検査機関の確認を受ける必要はない。

特殊建築物
用途変更

⇒　200㎡超で確認要。
⇒　類似の用途変更は不要。劇場と映画館は類似の用途。

次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。

建築基準法

客席部分の床面積の合計が300㎡の映画館については、 第二種住居地域内において建築することはできないが、 準住居地域内においては建築することができる。

用途規制
映画館

⇒　準住居地域（200㎡未満）

特定用途誘導地区内において、 都市計画で建築物の高さの最高限度が定められていたとしても、 特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、 当該最高限度を超えてよい。

特定用途誘導地区

計画しようとする建築物の天空率が、 道路斜線制限、隣地斜線制限又は北側斜線制限に適合する建築物の 天空率未満であれば、これらの制限は適用されない。

天空率

⇒　斜線制限
⇒　未満ではなく、以上。

都市計画で建蔽率の限度が80％に指定されている区域かつ 防火地域内にある耐火建築物について、 建蔽率の限度を超えるためには、特定行政庁による許可を得る必要がある。

建蔽率

⇒　防火地域、耐火建築物

宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市及び中核市にあってはその長をいうものとし、地方自治法に基づく施行時特例市に係る経過措置については考慮しないものとする。

盛土規制法

都道府県知事は、基礎調査のために他人の占有する土地に立ち入って測量又は調査を行う必要があるときは、その必要の限度において、 当該土地に、自ら立ち入り、又はその命じた者若しくは委任した者に立ち入らせることができ、 当該土地の占有者は、正当な理由がない限り、その立入りを拒み、又は妨げてはならない。

基礎調査
土地の立入り

都道府県知事は、 宅地造成等工事規制区域内の土地について、 宅地造成等に伴う災害を防止するために必要があると認める場合には、 その土地の所有者に対して、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することができる。

規制区域の勧告・命令

⇒　擁壁等の設置等

工事主は、 宅地造成等工事規制区域において行われる宅地造成等に関する工事について、 工事着手後２週間以内に、 宅地造成等に関する工事の施行に係る土地の周辺地域の住民に対し、説明会の開催その他の当該宅地造成等に関する工事の内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。

住民への周知
工事着手後の説明ではない。

⇒　工事の許可申請をするとき、あらかじめ、周辺地域の住民に対し、説明会

特定盛土等規制区域内において行われる特定盛土等又は土石の堆積に関する工事については、 工事主は、当該工事に着手する日の30日前までに、 主務省令で定めるところにより、当該工事の計画を都道府県知事に届け出なければならない。ただし、特定盛土等又は土石の堆積に伴う災害の発生のおそれがないと認められるものとして政令で定める工事については、この限りでない。

届け出

⇒　特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の届出

土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 なお、この問において、同法第136条の３による大都市等の特例及び条例で定める事務処理の特例は考慮しないものとする。

土地区画整理法

仮換地が指定された場合においては、 従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、 仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、 仮換地又は仮換地について仮に使用し、若しくは収益することができる権利の目的となるべき宅地若しくはその部分について、 従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。

仮換地の使用・収益

⇒　場所移動は、従前宅地と同一近傍に、仮換地、換地を指定するのが原則。
⇒　使用収益権はそのまま継続。

➡　長文読解 ❗😥

市町村施行の土地区画整理事業において、 市町村は、換地処分をした場合においては、その旨を公告しなければならない。

公告

市町村施行
換地処分

換地計画において定められた保留地は、 換地処分の公告があった日の翌日において、施行者が取得する。

換地計画
保留地の取得

施行者は、仮換地を指定した場合において、 特別の事情があるときは、その仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生の日と別に定めることができる。

仮換地
効力発生の日

農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

農地法

法第３条第１項の許可があったときは 所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を原因とする所有権移転の仮登記の申請を行う場合にも、 農業委員会の許可が必要である。

３条許可
仮登記の申請を
農業委員会の許可

法第５条第１項の許可申請書の提出において、 法ではその申請に係る権利の設定又は移転に関し民事調停法により調停が成立した場合など一定の場合を除き、 当事者は連署した申請書を提出しなければならないとされている。

５条許可
連署した申請書

法では、農地の賃貸借で期間の定めがあるものについては、一定の場合を除き、 期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の通知をしないと従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借したものとみなされる。

賃貸借
更新拒絶の通知

法では、農地の賃貸借の当事者は、当該賃貸借の合意による解約が民事調停法による農事調停によって行われる場合など一定の場合を除き、 知事の許可を受けなければ、当該賃貸借について、解除、解約の申入れ、合意解約、更新拒絶の通知をしてはならないとされている。

賃貸借
知事の許可
解除、解約の申入れ、合意解約、更新拒絶の通知

国土利用計画法（以下この問において「法」という。） 第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）及び 法第27条の７の監視区域内の届出（以下この問において「事前届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市にあってはその長をいうものとする。

国土利用計画法

➡　「肢1 正」「肢2 正」「肢3 正」で判断。

Ａが所有する市街化区域以外の都市計画区域内の4,000㎡の土地について、 宅地建物取引業者Ｂが地上権の設定を受ける契約を締結した場合、 Ｂは事後届出を行わなければならない。

届出の要否

⇒　市街化区域外都市計画区域
⇒　地上権の設定

宅地建物取引業者Ｃが所有する市街化区域内の3,000㎡の土地と 宅地建物取引業者Ｄが所有する都市計画区域外に所在する12,000㎡の土地を 金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、 Ｃ及びＤはともに事後届出を行う必要はない。

届出の要否

⇒　市街化区域、都市計画区域外
⇒　交換は、対価の授受あり
⇒　権利取得者が届出

事前届出又は事後届出が必要な土地について、 売買契約を締結したにもかかわらず所定の期間内に当該届出をしなかった者は 都道府県知事からの勧告を受けることがあるが、罰則の適用を受けることはない。

無届出

⇒　罰則あり

監視区域に指定された市街化区域内に所在する土地2,500㎡について 売買契約を締結しようとする当事者は、 契約締結の少なくとも６週間前までに事前届出を行わなければならない。

監視区域

⇒　監視区域は、現在1か所
・東京都小笠原村の都市計画区域（父島・母島の本島）
・ 令和７年１月４日まで指定
・人口2,513人（令6年11月1日）
・区部から南約1,000km

⇒　6週間、契約禁止。

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 なお、以下の居住用家屋は、令和５年に建築基準法第６条第１項の確認（建築確認）を受けたものとする。

住宅ローン控除
居住用家屋の特例

🤣

令和６年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、 その前年において居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときであっても、 令和６年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

所得税
居住用家屋
軽減税率

⇒　前年に軽減税率特例を受けた場合、住宅ローン控除はない。

令和６年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、 その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、 令和６年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

買換え損益通算

⇒　住宅ローン控除と併用できる。

令和５年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得した場合において、 令和６年中に居住用家屋を新築して居住の用に供したときは、 令和５年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

土地の取得

⇒　家屋取得日から6カ月以内に居住し、適用年の12月31日まで引き続き住んでいること。

令和６年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、 その居住用家屋の取得に係る住宅借入金等の償還期間等が契約において３年とされているときは、 令和６年以後３年間の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

借入金の償還

⇒　住宅ローン控除の適用は、償還期間が10年以上の借入金。

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

不動産取得税

➡　「肢2 正」で判断。

不動産取得税の課税標準は、 不動産を取得した時における当該不動産の売買価格であるから、 固定資産税の課税標準である固定資産の評価額とは異なるものである。

課税標準

⇒　固定資産税台帳の価格

不動産取得税の課税標準となるべき額が、 土地の取得にあっては10万円、 家屋の取得のうち建築に係るものにあっては１戸につき23万円、 その他のものにあっては１戸につき12万円に満たない場合においては、 不動産取得税が課されない。

免税点

⇒　未満で免税

不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、 法人の合併により不動産を取得した場合においても、不動産取得税が課される。

法人合併

⇒　相続、法人合併による場合は、新たな取得ではないので非課税。

個人が取得した 住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は３％であるが、 住宅以外の家屋及び土地に係る不動産取得税の税率は４％である。

税率の特例

⇒　土地・住宅‥ 3/100
⇒　住宅以外の家屋‥4/100（本則）

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

鑑定評価

所詮、机上の空論かと。🤐

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。

同一需給圏

イ、イラストがわかりやすいかと（。。）😅

対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。

想定上の条件

意、意味はよくわかんないですけど（。。）😅

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを適合の原則という。

設題文は「最有効使用の原則」

⇒　適合の原則…不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要であるとするもの。

意、意味はよくわかんないですけど（。。）😅

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。

収益還元法

⇒　還元は、収益（法定果実）を金利（利回り）で割ること。収益期間について、還元により求めた金額の総和（期待値）を不動産価格とする。

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。 ア　ガス配管設備等 イ　説明を行う宅地建物取引士 ウ　区分所有建物の管理 エ　区分所有建物の計画修繕費用 選択肢 「１」一つ 「２」二つ 「３」三つ 「４」四つ

35条説明

正解
「３」三つ

ア　ガス配管設備等に関して、 住宅の売買後においても宅地内のガスの配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売会社にあるものとする場合には、 その旨を説明しなければならない。

35条事項
（4）水光熱
所有権がプロパンガス販売会社

⇒　説明を要す。。

※　「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」からの出題

イ　重要事項の説明を行う宅地建物取引士は 専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、 書面に記名する宅地建物取引士は 専任の宅地建物取引士でなければならない。

35条説明

⇒　専任の宅建士でなくてよい。

ウ　区分所有建物である事務所ビルの一室の売買の媒介を行う場合、当該１棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。

35条事項
（6）⑧管理委託説明事項

⇒　区分所有建物の売買

エ　区分所有建物である中古マンションの一室の売買の媒介を行う場合、当該１棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。

35条事項
（6）⑥計画修繕費用

⇒　区分所有建物の売買

宅地建物取引業者Ａに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 なお、Ａは宅地建物取引業保証協会の社員ではないものとする。

営業保証金

➡　「肢4 正」で判断。

Ａが主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更した場合において、 金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、 遅滞なく営業保証金を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託しなければならない。

保管替え

⇒　営業保証金の供託
①金銭のみ
…従前の供託所に対し「保管替え」を請求
②その他　
…移転後の最寄りの供託所に新たに供託

Ａの従業員が運転する車両で現地案内を受けた者が、Ａの従業員の過失による交通事故でケガをした場合に 取得する損害賠償請求権は、Ａが供託した営業保証金の還付の対象債権となる。

還付請求できる債権

⇒　業に関する取引で生じた債権

Ａは、金銭と有価証券を併用して供託することができ、有価証券のみで供託する場合の当該有価証券の価額は、 国債証券の場合はその額面金額の100分の90、地方債証券の場合はその額面金額の100分の80である。

供託
保証金とする金品の評価割合

⇒　国債100％、地方債90％、その他債券は80％

Ａは甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、 営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

供託所
事務所新設

⇒　主たる事務所の最寄りの供託所

宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは１から４のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。 ア　貸借、居住用建物 イ　貸借、事業用建物 ウ　売買、土地付建物 「１」ア、イ 「２」イ、ウ 「３」ア、ウ 「４」ア、イ、ウ

報酬

⇒　報酬額に乗ずる消費税率
課税事業者　1.10
免税事業者　1.04

正解
「２」イ、ウ

➡　時間のかかりそうな計算問題は後回しに。

ア　居住用建物（１か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない。）について、 Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、 Ａは貸主から6.7万円、Ｂは借主から6.5万円を報酬として受領した。 なお、Ｂは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。

報酬
Ａ　課税事業者、代理
Ｂ　免税事業者、媒介

⇒　貸借の媒介であるＢは、依頼主から事前に承諾を得ていないので、貸主から受ける報酬額は「借賃0.5月分＋消費税」が上限。

⇒　Ｂが受け取れるのは、
「6万円×1.04＝6万2,400円」。

⇒　Ａは代理なので、Ｂの受領分を合わせた報酬合計額
「12万円×1.10＝13万2,000円」
まで受け取れる。

イ　Ｂは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、 借賃１か月分10万円（消費税等相当額を含まない。）、 権利金90万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、 貸主と借主からそれぞれ５万円を報酬として受領した。

報酬
免税事業者　媒介

⇒　権利金を代金とみなした場合の報酬（4万5000円）より、借賃分報酬（5万円）の方が大きい。

⇒　それぞれから受領した報酬5万円は、上限額5万2000円を下回る。（税の加算なし）

ウ　Ａは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、 代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。）の売買契約を成立させ、 売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、 売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から９万円を受領した。

報酬
課税事業者

⇒　110万円を報酬として受領
①建物分代金1,100万円（うち消費税100万円）
②本体代金3400万円の税抜報酬額108万円
③税込み報酬限度額118万8,000円

⇒　売主から９万円を受領
①特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査
②実費の費用について、事前に負担を承諾
…①②「解釈・運用」

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宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

宅建士

➡　「肢4 正」で判断。

宅地建物取引士資格試験に合格した者は、 宅地又は建物の取引に関する実務の経験期間が２年に満たない場合であっても、 試験に合格した日から１年以内に登録を受けようとするときには、都道府県知事が指定する講習を受講することにより、宅地建物取引士の登録を受けることができる。

士登録
実務

⇒　「知事が指定する法定講習」ではなく、「国交大臣の登録を受けた実務講習」を受講する。

・法定講習：
…知事が指定
・実務講習：
…国交大臣の登録

宅地建物取引士証は、更新を受けることなくその有効期間が経過した場合、 その効力を失うが、 当該宅地建物取引士証を都道府県知事に返納する必要はない。

士証
返納

⇒　有効期間満了や登録消除の場合、速やかに、交付を受けた知事に返納。

宅地建物取引士は、 他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義で宅地建物取引士である旨の表示をしたときは、法第68条の規定に基づく処分の対象となるが、 当該他人が宅地建物取引士の登録を受けた者であるときはこの限りでない。

宅建士
名義貸し

宅地建物取引業者は、 その事務所唯一の専任の宅地建物取引士が宅地建物取引士証の有効期間の経過により効力を失い宅地建物取引士でなくなったときは、 ２週間以内に法第31条の３第１項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。

宅建士
適合措置

⇒　２週間以内

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、 宅地建物取引業者ではない個人Ｂとの間で宅地の売買契約を締結し、 手付金を支払ったＢが、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフにより、当該売買契約を契約締結の日の翌日に解除しようとしている。この場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

クーリングオフ

➡　「肢4 誤」で判断。

Ａがクーリング・オフについて告げるときに交付すべき書面には、 Ａの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要であるが、 Ａの宅地建物取引士の記名は必要ない。

適用除外
告知

Ｂが、自らの申出により、Ｂの勤務する会社の事務所において、 宅地の買受けの申込み及びＡとの売買契約の締結をした場合、Ｂは、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。

適用除外
申込みの場所

⇒　勤務する会社の事務所

Ｂが、自らの申出により、喫茶店において、 宅地の買受けの申込み及びＡとの売買契約の締結をした場合、Ｂは、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができる。

適用除外
申込みの場所

⇒　喫茶店

Ｂは、自らの申出により、 Ｂが融資を受ける銀行（宅地建物取引業者ではない。）において、宅地の買受けの申込み及びＡとの売買契約の締結をした場合、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。

適用除外
申込みの場所

⇒　融資を受ける銀行（宅建業者ではない。）

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

監督

免許取消しについて、
・（必要的）取り消す
・（任意的）取消しできる

国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が法第65条第１項の規定による指示に従わない場合、 その業務の全部又は一部の停止を命ずることができ、 業務の停止の処分に違反した場合、免許を取り消さなければならない。

免許取消し
業務禁止違反

⇒　（必要的）免許取消し

国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者の事務所の所在地を確知できないときは、 その事実を公告し、その公告の日から２週間を経過しても当該宅地建物取引業者から申出がないときは、免許を取り消すことができる。

免許取消し
所在地確知

⇒　（任意的）免許取消し。
⇒　事務所所在地、宅建業者所在を確知できないとき、公告し、「30日以内に」申し出がない場合、免許を取り消すことができる。

国土交通大臣又は都道府県知事は、法第66条の規定による免許の取消しの処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならないが、 当該聴聞は、公開することが相当と認められる場合を除き、公開されない。

処分前の聴聞

⇒　宅建業者の処分（指示・業務停止・免許取消）に関する聴聞は、公開。

国土交通大臣又は都道府県知事は、法第66条の規定による免許の取消しの処分をしたときはその旨を公告しなければならないが、 法第65条第２項の規定による業務の停止の処分をしたときはその旨の公告はしなくともよい。

処分の公告

宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古住宅の売却の依頼を受け、 Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した。 この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

媒介契約

➡　「肢3 正」で判断。

Ａは当該中古住宅の売買契約が成立しても、 当該中古住宅の引渡しが完了していなければ、 売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。

専任媒介契約
流通機構への登録
契約成立の通知

Ｂが宅地建物取引業者である場合は、 当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、 法第34条の２第１項に規定する書面に記載する必要はない。

媒介契約書面
標準約款準拠

Ａに対して当該中古住宅について買受けの申込みがなかった場合でも、 ＡはＢに対して、当該契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならないが、 その報告は必ずしも書面で行う必要はない。

専任媒介契約
依頼者への報告

⇒　報告の方式に定めはない。口頭でも可。

Ｂが当該中古住宅について、法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合は、 Ａは同項に規定する書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。

媒介契約書面
建物状況調査を実施する者の斡旋

⇒　あっせんを希望しなかった場合「無」と記載

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

広告

➡　「肢3 誤」で判断。

宅地の販売に関する広告をインターネットで行った場合において、 当該宅地の売買契約が成立した後も継続して広告を掲載していた場合、 当該広告を掲載し続けることは法第32条の規定に違反する。

誇大広告

⇒　契約成立後の広告掲載は、おとり広告とされる。

建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を自らが貸主となって貸借（転貸）するための広告をする場合においては、 自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を当該広告に明示しなくても、法第34条の規定に違反しない。

転貸

⇒　転貸も「自ら貸主」の場合、業法規制は及ばない。

造成工事に必要とされる法令に基づく許可等の処分があった宅地について、 工事完了前に当該宅地の販売に関する広告をするときは、法令に基づく許可等の処分があったことを明示すれば、 取引態様の別について明示する必要はない。

広告開始
取引態様

⇒　工事完了前であっても許可後があれば、広告はできる。
⇒　広告には、取引態様の別を明示する。

複数の区画がある分譲地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、 最初に行う広告だけではなく、次回以降の広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。

数回の広告
取引態様の別

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Ｂとの間で、 土地付建物を4,000万円で売却する売買契約（所有権の登記は当該土地付建物の引渡し時に行うものとする。）を締結する場合における 宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第41条又は第41条の２の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

8種制限　手付金等の保全

➡　「肢3 誤」で判断。

Ａが、保全措置を講じずにＢから手付金100万円を受領する場合、その旨を、 法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、 法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。

保全措置

⇒　35条書面（11）
⇒　37条書面、記載事項でない。

当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、 ＡがＢから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、 その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。

8種、保全措置

⇒　完了後

当該建物が建築工事の完了前の建物である場合において、 Ａは、保全措置を講じずに、Ｂから手付金300万円を受領することができる。

8種、保全措置

⇒　完了前

当該土地付建物の引渡し前に、ＢはＡに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、 Ａがその中間金について保全措置を講じていないときは、Ｂはこの中間金の支払いを拒むことができる。

8種、保全措置

⇒　支払いの拒否

宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に記載すべき事項を 電磁的方法により提供すること（以下この問において「37条書面の電磁的方法による提供」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

37条書面
電磁的方法による提供

Ａが自ら売主として締結する宅地の売買契約において、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合、 当該契約の相手方に対し、あらかじめ、電磁的方法による提供に用いる電磁的方法の種類及び内容を宅地建物取引士に説明させなければならない。

37条書面
電磁的方法による提供

⇒　もとより、説明不要。

Ａが媒介業者として関与する建物賃貸借契約において、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合、 その方法は37条書面の交付に係る宅地建物取引士が明示されるものでなければならない。

37条書面
電磁的方法による提供

⇒　宅建士明示
⇒　書面交付における宅建士記名と同様。

Ａが自ら売主として締結する宅地の売買契約において、 契約の相手方から37条書面の電磁的方法による提供を行うことについて書面により承諾を得た場合は、 その後に当該契約の相手方から書面で電磁的方法による提供を受けない旨の申出があったときでも、37条書面の電磁的方法による提供をすることができる。

37条書面
電磁的方法による提供

⇒　承諾後の申出のとき、提供できない。

Ａが媒介業者として関与する宅地の売買契約において、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合であっても、 提供後速やかに37条書面を交付しなければならない。

37条書面
電磁的方法による提供

⇒　書面交付とみなされる。

営業保証金及び宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

供託

宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、 その加入しようとする日までに、 政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該保証協会に納付しなければならない。

協会供託
分担金

⇒　加入日までに納付

保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）は、 その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員ではないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内で弁済を受ける権利を有する。

保証協会の還付

⇒　直接供託したとする営業保証金の相当額

宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、 保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に宅地建物取引業法第64条の８第２項の規定による認証を受けるため申し出るべき旨の公告をした後でなければ、 弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。

保証協会
弁済業務保証金の取戻し

⇒　6月以上の公告

宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、 供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、 公告をすることなく営業保証金を取り戻すことができる。

宅地建物取引業者
営業保証金の取戻し

⇒　6月以上の公告

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。 なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。 ア　建物貸借。ハザードマップ イ　既存住宅売買。建物状況調査 ウ　造成工事完了前宅地、売買。道路の構造及び幅員 エ　建物貸借。私道 「１」一つ 「２」二つ 「３」三つ 「４」四つ

35条説明

正解
「３」三つ

➡　組合せ・個数問題

ア　建物の貸借の媒介を行う場合、 水防法施行規則第11条第１号の規定により市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、 その所在地を示して説明しなければならない。

35条事項
（14）③-2水防法

⇒　建物の貸借

※　追加分「規則16条の4の3、3号の2」

イ　既存住宅の売買を行う場合、 宅地建物取引業法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査の実施後、１年を経過していないものについては、 建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

35条事項
（6-2）建物状況調査

⇒　住宅の売買

※　「１年を経過していないもの」は、2年以内のものがあったとしても、それを含むので。

ウ　宅地の売買を行う場合、 宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、 完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

35条事項
（5）完了
完了時の形状、構造

⇒　宅地の売買

エ　建物の貸借の媒介を行う場合、 私道に関する負担の有無や内容を事前に調査し、説明しなければならない。

35条事項
（3）私道

⇒　建物貸借以外、説明義務。

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

免許

➡　「肢1 正」「肢2 正」「肢3 正」で判断。

宅地建物取引業者Ａが、免許の更新の申請をした場合において、 従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、 従前の免許は、有効期間の満了後その効力を失う。

免許の更新

⇒　満了・処分と有効期間

宅地建物取引業者Ｂが宅地建物取引業者Ｃに自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませる行為は、 Ｂが名義の使用を書面で指示している場合であれば、宅地建物取引業法に違反しない。

免許
名義貸し

⇒　自己の名義をもって営ませる行為

宅地建物取引業者Ｄ（甲県知事免許）は、国土交通大臣に免許換えの申請をし、 その免許を受けなければ、乙県所在の宅地の売買の媒介をすることはできない。

免許換え

⇒　免許権者の別と物件所在地は関係なし。

宅地建物取引業者Ｅ（丙県知事免許）の免許の更新に当たって、丙県知事は宅地建物取引業法第３条の２に基づき条件を付すことができ、 Ｅが免許の更新に当たって付された条件に違反したときは、丙県知事はＥの免許を取り消すことができる。

免許取消し
免許条件違反

⇒　免許取消し（任意的）
※　免許更新時に限らず、条件違反で、取り消すことができる。

宅地建物取引業法第50条第２項の届出をすべき場所に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 なお、これらの場所では、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約（予約を含む。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものとする。

届出をすべき場所

➡　「肢4 誤」で判断。

⇒　届出をすべき場所は、宅建士設置義務のある場所です。業務開始前に、あらかじめ、免許権者に届けます。

届出をすべき場所として、 継続的に業務を行うことができる施設を有する場合で事務所以外のものが定められているが、 当該場所には１名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

届出をすべき場所

⇒　宅建士設置義務のある場所

届出をすべき場所として、 宅地建物取引業者が10区画以上の一団の宅地又は10戸以上の一団の建物の分譲（以下この問において「一団の宅地建物の分譲」という。）をする場合に設置する案内所が定められているが、 当該案内所が土地に定着する建物内に設けられる場合、クーリング・オフ制度の適用が除外される。

届出をすべき場所
一団の分譲の案内所
クーリング・オフの適用除外

⇒　マンション分譲モデルルーム、戸建分譲モデルハウスは適用除外（土地に定着する建物内）。

⇒　別荘地等のテント張り、仮設小屋等の一時的かつ移動容易な施設は、適用除外に該当しない。（クーリングオフ適用）🤣

届出をすべき場所として、 他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介をする場合に設置する案内所が定められており、 この場合は、代理又は媒介を行う宅地建物取引業者が届出をするが、 売主業者自身も当該案内所で売買契約の申込みを受ける場合は、売主業者も届出をする。

届出をすべき場所

代理媒介の案内所
売主、申込みを受ける場合

⇒　売主も業務開始前届出

届出をすべき場所として、 宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場所が定められているが、 その催しを開始する10日前までに、実施場所を管轄する都道府県知事に届け出なければならず、 免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出る必要はない。

届出をすべき場所

⇒　業務開始10日前までに
⇒　実施場所の知事、免許権者

宅地建物取引業者が媒介により 既存建物の貸借の契約を成立させた場合、 宅地建物取引業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せとして正しいものは次の１から４のうちどれか。 ア　租税 イ　借賃以外の金銭授受 ウ　損害賠償額の予定、違約金 エ　構造耐力、雨水 「１」ア、イ 「２」イ、ウ 「３」ウ、エ 「４」ア、エ

37条書面　既存建物の貸借

正解
「2」イ、ウ

➡　組合せ・個数問題

ア　当該建物に係る租税その他の公課の負担

37条書面
⑫租税

⇒　貸借では非該当

イ　敷金や共益費など借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

37条書面
⑥借賃以外の金銭の授受
貸借

⇒　35条事項とも関連

ウ　損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容

37条書面
⑧損害賠償額の予定、違約金
貸借

⇒　35条事項とも関連

エ　建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況

37条書面
②-2構造耐力、雨水
既存建物の貸借

⇒　貸借では非該当

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。 ア　中古マンションの売買、抵当権 イ　宅地の貸借、建物の取壊し ウ　建物の貸借、住宅性能評価 エ　宅地の売買、急傾斜地崩壊危険区域 「１」一つ 「２」二つ 「３」三つ 「４」なし

35条事項

正解
「１」一つ


➡　組合せ・個数問題

ア　中古マンションの一室の売買の媒介を行う場合、 抵当権が設定されていても、 契約日までにその登記が抹消される予定であるときは、当該抵当権の内容について説明しなくてもよい。

35条事項
（1）抵当権

⇒　中古マンションの売買

イ　宅地の貸借の媒介を行う場合、 借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、 当該契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。

35条事項
（14）⑬建物の取壊し

⇒　宅地の貸借

ウ　建物の貸借の媒介を行う場合、 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。

35条事項
（14）⑥住宅性能評価

⇒　建物の売買のみ

エ　宅地の売買の媒介を行う場合、 当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第３条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明しなければならないが、 当該区域内における行為の制限の概要については説明しなくてもよい。

35条事項
（2）急傾斜地


⇒　宅地の売買、制限も説明

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定及び 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、誤っているものはどれか。

業法、告知ガイドライン

➡　「肢2 誤」で判断。

宅地建物取引業者は、 宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、 宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

禁止事項
断定的判断を提供

⇒　利益を生ずることが確実であると誤解

宅地建物取引業者は、 宅地又は建物の売買の契約の締結の勧誘をするに際し、 宅地建物取引業者の相手方等に対し、宅地又は建物の引渡しの時期について故意に不実のことを告げた場合であっても、 契約が成立したときに宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面に当該事項を正確に記載すればよい。

禁止事項
不実の告知

⇒　勧誘における重要事実の不告知、不実告知

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、 売買取引の対象となる居住用不動産において、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、 過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴ういわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われていなければ、 宅地建物取引業者は、原則として、買主に対してこれを告げなくてもよい。

人の死の告知
自然死や不慮の死

⇒　長期間放置にともなう特殊清掃

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、 賃貸借取引の対象となる居住用不動産において、自然死や日常生活の中での不慮の死以外の死が発生した場合であっても、 特段の事情がない限り、当該死が発覚してから概ね３年間を経過した後は、宅地建物取引業者は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。

人の死の告知
自然死や不慮の死以外

⇒　特段の事情、３年間を経過

宅地建物取引士の登録及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

士登録、士証

宅地建物取引士の登録を受けている者は、宅地建物取引士証の交付を受けていない場合でも、 その住所に変更があれば、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。

士登録
変更の登録

⇒　住所変更

宅地建物取引士は、 宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならず、この行為には宅地建物取引士としての職務に必ずしも直接関係しない行為や私的な行為も含まれる。

宅建士
信用失墜行為の禁止

宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならないが、 その際、個人情報保護の観点から宅地建物取引士証の住所欄にシールを貼った上で提示することが認められている。

個人情報保護

⇒　「解釈・運用」22条の4

宅地建物取引士証に記載される宅地建物取引士の氏名については現姓を用いなければならず、旧姓を併記することは認められていない。

旧姓を併記

⇒　「解釈・運用」22条の2

宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

37条書面の交付

➡　「肢1 正」で判断。

Ａは、建築工事完了前の建物の売買契約を媒介したときに、 37条書面に記載する当該建物を特定するために必要な表示について、 宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書を交付することによって行った。

37条書面
②表示

⇒　重要事項説明（35条説明）に使用した図書

※　「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」からの出題

Ａは、貸主Ｂと借主Ｃとの間で締結された建物の賃貸借契約を媒介したときに、 借賃の額、支払時期及び支払方法について定められていたが、 ＢとＣの承諾を得たので、37条書面に記載しなかった。

37条書面
記載事項

⇒　業法規定の記載事項を不記載とする適用除外がない。

Ａは、宅地建物取引業者Ｄと宅地建物取引業者Ｅとの間で締結された宅地の売買契約を媒介したときに、 37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなかった。

37条書面
記載事項

⇒　業者間取引の場合においても、適用除外はない。

Ａが建物の売買契約を買主として締結した場合に、 売主Ｆに承諾を得たので、37条書面をＦに交付しなかった。

37条書面
交付

⇒　宅建業者が買主の場合も、相手方売主に交付する。限外なし。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく 住宅販売瑕疵担保保証金（以下この問において「保証金」という。）の供託又は 住宅販売瑕疵担保責任保険契約（以下この問において「保険契約」という。）の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

住宅瑕疵担保履行法（履確法）

保証金の供託
保険契約

➡　「肢2 正」で判断。

自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10年間に10戸あるが、 当該基準日前１年間は０戸である場合、当該売主である宅地建物取引業者は、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要はない。

免許権者への届出

⇒　基準日前10年間の供託および保険契約締結の状況（供託・保険契約の期間が10年）。

自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、 基準日に係る保証金の供託及び保険契約の締結の状況について届出をしなければ、 当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

免許権者への届出

⇒　届けのない場合の契約禁止

保険契約は、 新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、 買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。

保険契約
10年
転売

自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、 保証金を供託する場合、 当該住宅の床面積が25㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、３戸をもって１戸と数えることになる。

新築住宅の合計戸数の算定

⇒　55㎡以下2戸

独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

支援機構

証券化支援業務（買取型）において、機構による譲受けの対象となる住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権には、当該住宅の購入に付随する当該住宅の改良に必要な資金は含まれない。

証券化支援業務（買取型）

⇒　購入資金、付随改良

機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

改良資金・防災

⇒　地震
・災害予防（耐震改修）
・宅地防災（宅地補強）

機構は、民間金融機関による住宅資金の供給を支援するため、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けている。

住宅融資保険

⇒　機構・金融機関間の契約で、貸付事故の場合の保険。
※　証券化業務とは別建て。

機構は、住宅のエネルギー消費性能（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律第２条第１項第２号に規定するエネルギー消費性能をいう。）の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

改良資金・省エネ

⇒　エネルギー消費性能

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、 不当景品類及び不当表示防止法 （不動産の表示に関する公正競争規約を含む。） の規定によれば、正しいものはどれか。

景表法

「肢4 正」で判断。

新築分譲住宅の 予告広告（価格が確定していないため、直ちに取引することができない物件について、取引開始時期をあらかじめ告知する広告）を新聞折込チラシを用いて行った場合は、 本広告を新聞折込チラシ以外の媒体を用いて行ってはならない。

予告広告

⇒　本広告はインターネットでも可能。

土地取引において、当該土地上に廃屋が存在するとき、 実際の土地を見れば廃屋が存在することは明らかであるため、 廃屋が存在する旨を明示する必要はない。

廃屋

交通の利便性について、電車、バス等の交通機関の所要時間を表示する場合は、 朝の通勤ラッシュ時の所要時間ではなく、 平常時の所要時間を明示しなければならない。

交通機関の所要時間

⇒　通勤時・平常時、併記する

居住の用に供されたことはないが 建築後１年以上経過した一戸建て住宅について、 新築である旨を表示することはできない。

景表法
新築

⇒　履確法に準じる。

次の記述のうち、正しいものはどれか。

統計

いずれも概数と前年比傾向を押さえましょう。

令和６年地価公示（令和６年３月公表）によれば、 令和５年１月以降の１年間の地価の動向は、 三大都市圏・地方圏ともに、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも３年連続で上昇した。

地価公示（令6）

⇒　地価上昇は継続

令和４年度宅地建物取引業法の施行状況調査（令和５年10月公表）によれば、 令和５年３月末における宅地建物取引士の総登録者数は、200万人を超えている。

業法施行状況調査（令4）

⇒　約115万人

令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果（令和６年４月公表）によれば、 令和５年10月１日現在における賃貸・売却用及び二次的住宅（別荘など）を除く空き家は、900万戸に達している。

住宅・土地統計調査（令5）

⇒　貸家・売却用及び二次的住宅を除く空き家（放置空き家）増加385万6,000戸。

⇒　2023年10月1日
・総住宅数6,502 万戸
・居住なし住宅938 万戸（14％）

建築着工統計（令和６年１月公表）によれば、令和５年の新設住宅着工戸数は90万戸を超え、３年連続で増加した。

建築着工統計（令6）

⇒　約82万戸(819,623戸)
⇒　前年比4.6％減

土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

土地

学習知識＋常識判断で（。。）

30度以上の角度をなす斜面を背後に控える宅地は、 崖面への保護対策を講じるか、擁壁を設けるなどの必要がある。

30度以上の斜面

高さ２ｍ以下の擁壁であれば、 水抜き孔を有しなくても、 地震による被害が生じることはない。

排水対策

⇒　擁壁、水抜き孔
⇒　開発許可の技術基準（参考）

重力式擁壁は、 擁壁の自重により、 背面からの土圧に抵抗するコンクリート構造物である。

重力式擁壁

工場跡地や埋立地などでは、 重金属や揮発性有機化合物などによる 土壌汚染が問題となることがある。

工場跡地や埋立地

建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

建物

ブレースは部材名で、構造形式ではないと思うのですが（。。）「最も不適当」ということで。

ラーメン構造は、 柱を鉛直方向、梁を水平方向に配置し、接合部を強く固めた構造である。

ラーメン構造

ブレース構造は、 柱や梁などで構成された四角形の対角線上に部材を入れた構造である。

構造形式のモデル

⇒　トラスを形成。
⇒　木構造では、筋交に相当。
⇒　brace 補強する,引き締める

ブレース構造は、 骨組全てに用いることが多く、ラーメン構造など他の構造と併用することはない。

ブレース構造

⇒　官公庁や学校校舎など、既存建物の後付け耐震補強にも用いられる。

壁式構造は、 板状の壁と床を箱形に組み、建物とする構造で、原則として、柱や梁は用いない。

壁式構造