用途地域

住居系

（ⅰ）低専
(1) 1低専
(2) 2低専
(3) 田園

（ⅱ）中高専
(4) 1中高専
(5) 2中高専

（ⅲ）その他住
(6) 1住
(7) 2住
(8) 準住

商業系

(9) 近商
(10) 商業

工業系

(11) 準工
(12) 工業
(13) 工専

各用途地域13地域の主な特徴です。住居系、商業系、工業系に大別され、住居系は低専、中高専、その他住の3グループで見ます。

住居系

（ⅰ）低専　　‥(1)(2)(3)
(1) 第1種低層住居専用地域
1~2階建て戸建住宅、「文」小～高等学校。小規模店舗併用住宅可、コンビニ不可。
(2) 第2種低層住居専用地域
低層住宅地。店舗、飲食店の規模は150㎡以内（以下同）。
(3) 田園住居地域
市街地の農地を都市緑地として再評価、保存。農産物販売店、農家レストラン500。

⇒　「田園」は、13番目の用途地域として新たに設けられました。都計法9条8号、建基法48条8号にみるように準住居地域の後に位置づけられますが、地域の特徴から、低専のグループに入ります。

（ⅱ）中高専　‥(4)(5)
(4) 第1種中高層住居専用地域
3階建共同住宅。店舗等500、病院・大学。
(5) 第2種中高層住居専用地域
店舗等1500。

（ⅲ）その他住‥(6)(7)(8)
(6) 第1種住居地域
店舗等3000、ホテル・旅館。
(7) 第2種住居地域
1万、カラオケ。
(8) 準住居地域
沿道の住宅地、「二住」 + 倉庫業。車の絵は、運輸関係。

商業系

(9) 近隣商業地域
駅近の買回品商店街。建物用途、準住居地域＋工場の立地。
(10) 商業地域
「近商」+ 接客付風俗営業。

工業系

(11) 準工業地域、町工場。
(12) 工業地域、工業団地。
(13) 工業専用地域、沿岸部コンビナート、住宅不可。

直近出題

準住居地域
道路の沿道

2024r06年 問15肢3

土地利用の制限

面積関係の用語

●建蔽率

●容積率

土地利用の制限

国土利用計画法は、土地の取引の制限でした。都市計画法では、主には利用についての制限です。先ずあるのが、面積関係です。

面積関係の用語

●建蔽率
敷地の上の建築物が建つ部分の面積を建築面積といいます。建蔽率＝建築面積／敷地面積≧100%。（図例）敷地面積100㎡、建築面積60㎡、建蔽率60%です。
●容積率
建物の延床面積、延べ面積とも通称されます。各階床面積の合計が延床面積です。（図例）1階床面積60㎡、2階床面積50㎡、延床面積110㎡で、敷地面積が100㎡、容積率110%になります。

建基法と連携

メニュー方式

建築基準法と都市計画法の連携

建蔽率・容積率は、用途地域ごとに定められます。主に、市町村が「都市計画の内容」として地域の実情に応じ決めます。数値は建築基準法に条文規定され、都市計画として定められます（メニュー方式）。都市計画法と建築基準法の間のキャッチボールです。

メニュー方式

『建築基準法に数値があり、その中から地域の実情に合わせ都市計画として選択する』意味合いです。メニュー方式の考え方は、地区計画で拡張されています。

（イラスト）

建蔽率

容積率

（イラスト）上限値の範囲。建築基準法上の数値は、飛び飛び。

建蔽率

最大値に着目します。用途地域の性格を表わす一つの目安です。最小値にも傾向があります。
①低専・中高専6/10。
②一住・二住・準住、近商・商業、準工8/10。
③工業系6/10。

容積率

①低住200%。
②中高専、住居、準住、近商500%。
③商業系1300%。
④準工500％、工業、工専400%。

高さの目安

低住3地域
・高さの限度
・境界関係

建築物の高さの目安

にも制限があります。制限内容の前に、木造2階建の高さの目安です。
①「軒高」、6ｍ。
②「建築物の高さ」8ｍ。

低住3地域

・高さの限度
低住専「1低」「2低」「田園」の建築物の高さの限度は、10mまたは12mのうち都市計画において定められます。高さ関係の制限には、他にも建築基準法に『斜線制限』や『日影規制』があります。
・境界関係
また、低住3地域では、外壁の後退距離を、全ての境界線から1mまたは1.5mとする指定の場合があります。

特別用途地区

高度地区

高度利用地区

「用途地域」内の「地区」です。

特別用途地区

「二住」パチンコ屋 ok ですが、文教地区という「特別用途地区」指定でパチンコは NG です。

高度地区

建物の高さについて規制します。最高限度、あるいは最低限度の指定がてきます。最高限度これ以上はダメという形です。反対に、最低限度は、一定の高さ以上です。

高度利用地区

高度利用は、土地の高度利用の意味です。容積率、建蔽率、建築面積の最低限度、あるいは壁面位置の制限が指定されます。

➡高度地区、高度利用地区は用語似ますが、制限対象が違います。

•   用途地域

•   土地利用の制限

•   建蔽率・容積率

•   高さ等の制限

•   地区

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