借権の対抗力

借権の対抗力

借権の対抗力

貸主借主の当事者間に対抗問題はありません。問題になるのは、貸主が目的物を譲渡したとき、借主は貸借関係について第三者である新たな所有者に、権利（借権）を主張できるかということです。

①　使用貸借、賃貸借には、対抗力がありません。

②　ところが、借地借家法適用の借地借家には、実質的に対抗力が付与される場合があります。

借地権

地上権

土地の賃借権

借地上建物の登記

借地権

借地権には、地上権又は土地の賃借権の二つの類型があります。

地上権

地上権は物権で、登記により対抗力を有し、また、所有者には登記協力義務があります。

土地の賃借権

一方、債権である賃借権の場合、登記により対抗力をもつことになりますが、賃貸人に登記協力義務はありません。協力するはずもなく「賃借権の登記」は実質的な意味がないといえます。

借地上建物の登記

ところが、借地上の建物を借地人の自己名義で登記（表示登記、保存登記のいずれでも）すると、借地権に対抗力が付与されます。

⇒　自己所有建物の登記に土地所有者の協力は必要ない。

短問即答

借地権　対抗力
▼
Ａ所有借地上に、Ｂが自己名義の所有権保存登記をしている建物を所有している。Bは、土地の新所有者Ｃに対し、借地権を対抗できる。
○
賃借権の登記には、土地所有者（地主）Aの協力が必要だが、現実的には期待できない。そのため、借地借家法は、借地上の自己建物を登記することにより、借地権に対抗力を持たせている。建物につき自己名義の所有権の保存登記をしているBは、Ａから土地を譲渡された新所有者Ｃに対し、借地権を対抗できる。
▲
h15-13-1
h28-11-1
h30-11-4
r01-01-2

借家の対抗力
引渡し

借家の対抗力

借家の場合、建物を所有しているわけではないのですが、引渡しがあれば対抗力が付与され、保護が与えられています。借地権と同様、借家の賃借権が登記されることはまずないです。

⇒　なお、借家権という用語は借地借家法にありません。借家権に該当するのは「建物賃貸借の効力」です。借家権は通称です。

⇒　なおなおですが、「借家」の用語は借地借家法にあります。借家利用には、居住だけじゃなくて事務所や店舗・倉庫などの用途も含んでいます。

短問即答

借家権の対抗力
▼
Ａ所有甲建物につき、Ｂが建物賃貸借契約を締結し、引渡しを受けている。Ａが甲建物をCに売却した場合、Ｂは、Cに対して賃借権を主張できる。
○
▲
h21-12-3
h22-12-1

直近出題

借家の対抗力
建物の引渡し

2024r06年 問12肢1

建物の滅失

賃借権の保護

①掲示
②築造・登記
③期間延長

建物の滅失

これは「借地」についてですが、対抗力の関連でここに入れています。先ほど、建物の再築の話をしましたが、特に建物の滅失の場合です。

登記している建物が滅失すると、登記は実体のないものになります。借地借家法は、そうした場合の「賃借権の対抗力」に保護措置を与えています。

①滅失した建物のあった場所に「滅失建物～、 滅失日～、築造する旨～」という掲示により、対抗力は継続する。
②2年以内に築造して登記もすませれば、対抗力は失われない。
③ケースバイケースとなるが、存続期間の延長もある。

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