譲渡・転貸

借権の譲渡、転貸

使用貸借、賃貸借

借地上建物の使用収益

借権の譲渡、転貸

まず民法がカバーしていて、借地借家は、借地借家法が上積みされるという二段構えです。

使用貸借、賃貸借

いずれも貸主の承諾が必要で、それがない場合、貸主は契約解除できます。

借地上建物の使用収益

借地上建物の賃貸は転貸ではなく、建物所有者の使用収益に属します。また、借地上の行き来も、借地契約に当然含まれます。

借地権と借地上建物

民法適用
・譲渡承諾あり
・転貸承諾あり
・承諾なし

借地借家法
・借地権者
・建物取得者

借地権と借地上建物

借地権の譲渡・転貸については、借地上に建物があることからケースに分かれ、適用法令も、民法、借地借家法の別があります。

民法適用

借地権が賃借権の場合、地主（借地権設定者）の承諾なしには、譲渡・転貸はできません。
・（譲渡）承諾のある場合、従来と同内容の契約が継続する。
・（転貸）承諾のある場合、転借人は直接、地主に義務を負い、地主は、賃借人、転借人のいずれにも地代を請求できる。
・譲渡・転貸が無断で行われ、土地を第三者に使用させた場合、地主は賃貸借契約を解除できる。

借地借家法

借地権の譲渡・転貸が生ずるのは、借地上建物の権利移動にともなうのが通常なので、借地借家法により、次のようになります。
・譲渡前の借地権者
借地上の建物を譲渡しようとするとき、不利益がないのに承諾しない場合、借地権者の申立てにより裁判所が承諾に代わる許可を与えることができる。この場合、地主は申立てによりに優先的な買受けができる。
・取得後の取得者
譲受に限らず建物を取得した（競落人などの）第三者は、賃借権の譲渡・転貸の承諾ないとき、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るべきことを請求できる。

民法適用
・譲渡承諾あり
・転貸承諾あり
・承諾なし

解除の制限判例
・背信ない場合

民法適用

借家も借権の譲渡・転貸は民法の適用で、家主の承諾が必要です。
・譲渡は、新借家人が権利義務を包括的に承継します。
・転貸は、家主・借家人の関係は継続し、転借人は家主に直接、義務を負います。家主は、借家人・転借人（転貸借契約の範囲）のいずれにも賃料を請求できます。
・承諾なしに、無断で第三者への使用収益が行われた場合、契約解除できます。

判例による解除の制限

親から子に賃借権を譲る、一時的な又貸しなど背信的行為ではない場合、解除できないとされます。

直近出題

賃貸借の転貸

⇒　賃貸人の承諾、必要。

2024r06年 問09肢4

•   譲渡・転貸

•   借地権の譲渡・転貸

•   借家(建物賃借権)

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