定期化への流れ

売買は賃貸借を破る
借借人の保護
借地借家法



賃借権の物権化
土地建物の有効利用

売買は賃貸借を破る

借地借家法は、明治大正まで遡ります。当時、借地人・借家人を追い出すために、土地や建物を譲渡するという状況（「売買は賃貸借を破る」）があったことから、「建物保護ニ関スル法律」「借地法」「借家法」を制定し、その保護を図るという経過がありました。

賃借権の物権化

しかし、法定更新・解約制限、対抗力付与、譲渡・転貸の承諾不要事由となってくると「賃借権の物権化」といわれるほど強い権利をもたらすことになりました。その結果、地主や大家にとって土地建物の有効利用が図りにくいという問題を抱えるようになり、社会資源の有効利用の観点からも問題視されるようになりました。

定期化
対抗力
契約終了

定期化

現在の借地借家法は、借地人借家人保護と借地借家の円滑供給を図るものです。対抗力は残しつつ、期間満了で更新なしに賃貸借契約を終わるようにしたのが「定期借地権」「定期建物賃貸借」です。

定期化導入は、借地1992平4、借家2000平12と比較的最近で、キモは「期間満了で契約終了」です。

⇒　法律用語として、借地権に定期借地権、建物賃貸借に定期建物賃貸借は含まれます。定期ではないことを示す「普通借地権、普通建物賃貸借」は、通称です。

定期借地権
①
②
③

存続期間と建物用途
・居住用
・事業用

定期建物賃貸借
期間の定め

定期借地権

①契約更新
②再築による存続期間延長
③建物買取請求権
それぞれ「ない特約 ok 」という建付けで、「書面」により、「定期」を銘打った契約で有効となります。
⇒　書面とする要式契約。借借法では「公正証書による等書面」

存続期間と建物用途

・借地上建物が居住用（社宅・寮を含む）存続期間50年以上
・事業用（店舗・事務所）存続期間30年以上50年未満、契約書は公正証書によること。
⇒　事業用では、公正証書。

定期建物賃貸借

ポイントは「書面＋交付＋説明」です。契約は書面によること、交付だけではダメで説明までしなければなりません。また、契約終了には事前通知（期間満了1年前から6月前までの間）が必要です。

借借法に期間の定めはなく、1年未満の契約期間も可能です。

⇒　書面とする要式契約。借借法では「公正証書による等書面」

短問即答

定期借地権
▼
事業用建物であれば、従業員の社宅に、事業用定期借地権を設定することができる。
×
事業用定期借地権は、居住の用に供する建物の所有目的の場合には、設定できない。
▲
h18-13-2
h22-11-1

定期建物賃貸借　書面
▼
定期建物賃貸借契約は、書面によって契約を締結しなければ有効とはならない。
○
書面契約により有効となる。なお、書面であれば、公正証書でなくとも効力を生じる。
▲
h15-14-2
h19-14-1
h26-12-1

直近出題

定期借地権
事業用建物

⇒　
①存続期間は、30年以上50年未満に限られる。
②建物買取請求権の規定は、適用しないとできる。
③事業用定期借地権は公正証書による。「等」ではない。

2024r06年 問11肢1

•   定期化への流れ

•   定期化と対抗力、契約終了

•   定期借地権、定期建物賃借権

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