敷金

敷金の性質

返還金額

原状回復費用の控除

敷金の性質

敷金は、入居時の賃料とは別の金銭で、地域により礼金・保証金であったり、返還についても違いがあります。民法に規定する敷金（は、建物賃貸借において、賃借人から賃貸人への金銭の交付で、契約終了時に賃料不払いがあった場合に弁済として充当するものをいいます。ただし、賃借人が、敷金から賃料支払いに充当するという請求はできません。

返還金額

敷金の返還金額は、建物明渡しの時点で確定するとなってきます。イラスト中「同時履行ではない」は、敷金返還と建物明渡しのことで、先に明渡しがあって、敷金の返還額が確定します。

原状回復費用の控除

以前は、壁紙補修張替や畳襖の取替えも敷金から控除されましたが、令2改正後はダメです。経年劣化や通常の生活で生じる通常損耗の修繕費用は賃料に含まれているとされました。控除するなら、特約で範囲を決めておきます。

敷金の承継

①建物譲渡

②賃借権譲渡

敷金の承継

敷金は、賃貸借とは別個の契約とされます。そのため、貸主・借主が変わったとき、敷金の承継について違いがあります。

①　貸主の建物譲渡
貸主（賃貸人）が建物を譲渡した場合、敷金は、賃貸借契約とともに新貸主（賃貸人）に承継、そのまま引き継がれます。

②　借主の賃借権譲渡
借主（賃借人）が賃借権を譲渡した場合、新賃借人に当然には承継されないとされます。貸主（賃貸人）には敷金の返還義務が生じます。新旧の借主（賃借人）の合意があれば承継 ok です。

造作

造作買取請求権

造作

畳や襖が、造作とされた時代がありました。借家人がエアコンをつけたというのが、現在では造作でしょうか。

造作買取請求権

造作にあたり許可、同意があった場合、退去時に買取請求できるというものです。任意規定なので、その放棄は特約でできます。

⇒　引越しの時、エアコンも移設しますので、造作として買い取れというのは、まずありませんが、民法にこうした規定があります。

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