同一需給圏

取引事例比較法

同一需給圏

取引事例比較法

近傍類地の取引事例から比準価格を推定します。データの収集、選択、比較が中心であることから事例収集は重要です。

①事例の収集・選択
②同一需給圏（イラスト）
（ⅰ) 近隣地域～類似地域
（ⅱ) 周辺地域
近隣地域と類似地域、さらに周辺地域を含む範囲で、取引事例収集の地理的圏域を示す概念です。

③事情補正、時点補正
対象不動産との比較にあたり、個別的な取引事情や価格時点は異なります。事情補正、価時点補正のうえ、比準価格を求めます。

直近出題

同一需給圏

イ、イラストがわかりやすいかと（。。）??

2024r06年 問25肢1

収益還元法

DCF（Discounted Cash Flow）

収益還元法

①賃貸不動産、事業用不動産
・収益価格は「将来に期待される純利益の現在価値の総和」です。賃貸不動産、事業用不動産に有効です。
・直接還元法（1期間）DCF法（連続する複数期間）があり、証券化不動産では 後者の適用です。

②収益還元
元本利息関係が基本で『元本が利息を生む』の反対『利息から元本を算定』します。利息を金利で割る「還元」により、金利にあたるものを「還元率」といいます。

※　数値を当てはめましょう。
年間賃料－還元率－算定値

100万円、10%、1000万円
100万円、　5%、2000万円
100万円、　4%、2500万円
100万円、　2%、5000万円
100万円、　1%、1億円

金利差倍率が大きく関わります。低金利時には、不動産投資が有利とされる所以です。

直近出題

収益還元法

⇒　還元は、収益（法定果実）を金利（利回り）で割ること。収益期間について、還元により求めた金額の総和（期待値）を不動産価格とする。

2024r06年 問25肢4

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