住宅金融支援機構

住宅金融支援機構

フラット35

住宅金融支援機構

住宅資金の調達は、一般的に金融機関からお金を借り何十年間にわたり返済するよう、社会的に条件整備されています。機構は、国民が住宅取得や建設する時の資金を金融面で支援します。

フラット35
「フラット35」は、機構が提供する融資制度の通称です。名前の由来は、固定金利のフラット、返済期間の35年です。低金利が続く場合、固定金利は借りる側に有利とされます。

直近出題

証券化支援業務（買取型）

⇒　購入資金、付随改良

2024r06年 問46肢1

機構の歴史

公庫から機構へ

機構の歴史
2007（平19）年「住宅金融公庫」が改組されたものです。公庫は1950年設立、政府100%出資の特殊法人で、戦後の住宅難を解消する住宅政策の一環として融資制度を担いました。公庫では、直接融資、すなわち貸主として直接貸付を行っていました。現在の機構は、直接融資ではありません。

公庫から機構へ
融資は元本利子の返済なので、営業的な部分があります。これを国がやっているのは民業圧迫ということになり、公庫から機構にバトンタッチする流れになりました。直接融資から「証券化支援事業」に変わりましたが、公庫時代にも民間金融機関が窓口として手続き等しており、また、借りる側も見かけ上の差はあまりなく、バトンタッチはスムーズでした。

証券化支援業務



（イラスト）
買取型

証券化支援業務

『お金の流れ』は、随分変わりました。公庫原資は、財政投融資、国民の郵便貯金の残高でした。機構では、証券化支援業務です。「買取型」「保証型」とありますが、後者の取扱い現状なしです。

（イラスト）買取型

①　金融機関の貸付
民間金融機関(A)(B)(C)その他が住宅資金貸付をしています。金融機関(A)は、複数の相手に貸付債権を有しています。(B)(C)以下同様

②　機構による貸付債権買取り
・機構は、債権を買い取ります。
・機構が買い取る債権の貸付条件は、フラット35名義に合わせて固定金利期間35年です。
・金利は金融機関の任意ですが、横並び傾向になります。

③　抵当権設定
機構を抵当権者とする抵当権を設定、債権回収を担保します。

④　買取り原資
債権買取りの原資は、買取債権を証券化して販売、その代金を原資に充てる仕組みです。
⇒　買うのは投資家です。

証券化の意味

証券化の意味するところ

①　資金の早期回収
機構による債権買取は、金融機関にとってもメリットがあります。各金融機関の資金力によりますが、貸付するとその分、原資は少なくなりますが、債権買取りにより、投入資金の早期回収により、その分、新たな貸付に回せます。

②　貸倒れリスクの分散
・売主の宅建業者が直接貸付の場合、1対1の関係で返済不能となったとき、抵当権実行としても債権満額回収とはならないのが通例です。また、時間・費用といった経営資源の消耗は避けられません。『金融会社から買主が借入する』のが一択となる理由です。
・同様に民間金融機関(A)(B)(C)にとっても、機構が債権買取することによって、貸倒れリスクを回避することができます。貸倒れはある一定の率で発生します。しかし取引相手が複数あると、経営観点からリスクは相対的に小さくなり、分散するとされます。

証券化のスキーム（基本設計、枠組み）

MBS
Mortgage-Backed Securities

Securities

証券化のスキーム

貸付債権の証券化にあたっては、信託銀行が実働部隊として位置づけられその役割を担っています。

MBS
この証券の性質を表す用語は MBS です。直訳すれば「抵当担保証券」で、抵当権を担保物権とする証券です。資産担保証券、不動産担保証券とも名称されます。

Securities
security にはもとより「支払いに対する保証」という意味があります。複数形になると「証券」になるのは、貸倒れリスクの分散に係わります。取引相手が複数あるのは、危険分散、リスクヘッジにつながる、それが証券の所以です。

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