鑑定

不動産鑑定評価

不動産鑑定評価

不動産の経済価値を判定して評価額（価格、賃料）で表示すること

不動産の価格を成する要因
①一般的要因
‥自然的要因、社会的要因
②地域要因　
‥都心との距離、交通施設の状況
③個別的要因
‥交通施設へのアクセス

⇒　要因は抽象的な用語ですが、「都心との距離」「鉄道・バスの公共交通機関の整備状況」など、具体的なものに置き換えます。

直近出題

想定上の条件

意、意味はよくわかんないですけど（。。）??

2024r06年 問25肢2

価格

①正常価格

②限定価格

③特定価格

④特殊価格

価格

①　正常価格
公示価格の「正常価格」と同じ

②　限定価格
限定条件下での評価、市場性あり
（ⅰ）併合
甲地、隣接乙地で併合により単独合計より評価額が上がる場合。例えば、マンション用地。
（ⅱ）分割
分割後の丙地丁地の合計評価額が、分割前評価額を上回る場合。例えば、開発許可を回避する目的で、ミニ開発された宅地。

③　特定価格
法令等による評価、証券化不動産の鑑定評価の場合。市場性あり

④　特殊価格
文化財指定を受けた建造物などの評価額。取引前提なし市場性なし

鑑定評価の方式

方式と手法

鑑定評価の方式

効用、相対的希少性、有効需要の3点から算定されます。

①原価方式…同等効用の造成築造
②取引方式…近傍類地の取引価格
③収益方式…近傍類地の地代等

⇒　3方式併用が原則

方式と手法

各方式は、試算価格、試算賃料を求める手法に分かれ、適用において収集するデータを「事例」といいます。

・価格は次の3パターン
(1) 原価法
　→積算価格～建設事例
(2) 取引事例比較法
　→比準価格～取引事例
(3) 収益還元法
　→収益価格～収益事例

原価法

①再調達原価

②減価償却

原価法

積算価格＝再調達原価－減価償却

①　再調達原価
対象不動産を再調達することを想定し、建物では原価法がよく当てはまります。土地の場合、造成費用としています。建築費用、造成費用の建設事例を収集します。

②　減価償却
・ものが年数を経て古くなると価値が低くなります。減価分を再調達価格から差し引く手続きが、減価償却です。現在価値を評価するには減価償却が必要になります。
・「耐用年数」と「観察」による方法があり、併用します。土地は老朽化することがないので、耐用年数の概念がありません。建物の耐用年数は、用途・構造別に法定されています。

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