はじめに

宅建士試験、制限分野について

制限分野についてコメントです。

権利分野は「民-民」間の権利調整ですが、制限分野では「公」による制限で、主に次の内容です。

・土地利用の規制・制限
・一定の行為について届出・許可

法令では、都市計画法（都計）と建築基準法（建基）が中心です。

都市計画法の土地区分

都市計画区域
- 市街化区域
- 調整区域
- 区域区分なし

都市計画区域外
- 準都市計画区域


国土利用計画法の3区分
①市街化区域
②市街化区域以外
③都市計画区域外

都市計画法の土地区分

国土利用計画法の土地区分は、都市計画法の区分が元になります。
⇒ 都市計画区域モデル 後述

・都市計画法では、国土を「都市計画区域」「都市計画区域外」の2つに区分します。
・都市計画区域を「市街化区域」「市街化調整区域」「区域区分のない都市計画区域」に分けます。
・また、都市計画区域外に「準都市計画区域」が指定されることがあります。

国土利用計画法の3区分

国土利用計画法の制限は届出が中心です。この届出が不要な区域区分を定めています。

①市街化区域 ＜ 2000㎡
②市街化区域以外（市街化調整区域＋区域区分のない都市計画区域） ＜ 5000㎡
③都市計画区域外 ＜ 1万㎡
⇒　届出不要、いずれも「未満」

枠組み

不要①面積

枠組み

国土利用計画法は、1974s49年、土地取引を許可制・届出制にし、地価高騰を抑制を図るために制定されました。現在は「事後届出」のみ、届出要否は、①面積②取引③例外によります。

届出不要①面積

・先述
・一団の土地
市街化区域で1500㎡、500㎡という土地を買った場合、それぞれ2000㎡未満ですが、利用目的が同一であると「買いの一段」とされ、届出が必要になります。「売りの一団」、分割して売った場合、分割後のそれぞれについて面積要否が適用されます。

短問即答

事後届出　準都市計画区域
▼
準都市計画区域内7,000㎡の土地について、売買契約を締結。買主は事後届出をする必要がある。
×
準都市計画区域は、届出区分「都市計画区域外の区域」。10,000㎡未満の契約であり、届出不要。
▲
h16-16-3

不要②取引
(1)権利
(2)対価
(3)契約

不要③例外
(1)国、公共
(2)調停、和解
(3)農地法許可

届出不要②取引

国土利用計画法では、次の(1)(2)(3)を満たす土地取引です。

(1)所有権移転、地上権賃借権設定
(2)対価の授受
⇒　交換は、差額ありなしに拘らず対価の授受があるとされます。
⇒　贈与は、対価の授受はありません。
(3)契約
契約によること。予約、条件付き契約も、契約です。
⇒　相続、法人の合併、あるいは時効取得は、契約によるところではありません。

届出不要③例外

(1)土地の取引の当事者の一方が国だとか地方公共団体
(2)民事調停法による調停、あるいは民事訴訟法による和解
(3)農地法（第31講）3条1項許可

短問即答

事後届出　購入・贈与
▼
市街化区域において、1,500㎡を購入し、1,000㎡は贈与で取得。事後届出を行う必要はない。
○
購入分1,500㎡は、「市街化区域2,000㎡未満」。 贈与は、対価授受がなく「土地売買等の契約」にあたらない。
▲
h23-15-3
h28-15-1
r01-22-1
r02o-22-3

直近出題

届出の要否

⇒　市街化区域外都市計画区域
⇒　地上権の設定

2024r06年 問22肢1

届出の要否

⇒　市街化区域、都市計画区域外
⇒　交換は、対価の授受あり
⇒　権利取得者が届出

2024r06年 問22肢2

事後届出

①
- 2週間以内
- 権利取得者
- 権利の種別・内容、対価の額、利用目的

事後届出


①契約後2週間以内に、権利取得者が届出をします。届出の項目は、権利の種別・内容、対価の額、利用目的の3つです。

②届出先は、都道府県知事等に届けます。市町村長を経由します。
③「等」は、指定市の市長です。

④しないと、懲役、罰金の罰則がありますが、契約は有効です。

⑤審査により、3週間以内をメドに、利用目的についてのみ勧告されることがあります。
⑥勧告に従わない場合、公表されることがあります。
⑦勧告に従う場合、助言や利用目的について斡旋もあります。

短問即答

事後届出　届出事項
▼
事後届出においては、土地利用目的について届け出るが、売買価額は必要はない。
×
土地の売買価格は、対価の額として届出事項。
▲
h16-16-2
h26-22-1

直近出題

監視区域

⇒　監視区域は、現在1か所
・東京都小笠原村の都市計画区域（父島・母島の本島）
・ 令和７年１月４日まで指定
・人口2,513人（令6年11月1日）
・区部から南約1,000km
⇒　6週間、契約禁止。

2024r06年 問22肢4

無届出

⇒　罰則あり

2024r06年 問22肢3

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