区分所有

権利関係

区分所有法

区分所有建物の権利関係

・専有部分
分譲マンションの住戸（区分建物）は「専有部分」とされ、床面積（㎡）で表わされます。
・共用部分の共有持分
残りは、敷地も含めて共用部分で「共有持分」は、専有部分床面積の割合によります。

区分所有法

権利関係や管理について、従来の民法では対応できないことから区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）が立法化されました。

区分所有法には、区分所有建物の管理に関し次の定めがあります。
・規約
・団体（管理組合）、管理者（理事長）
・議決方法、集会

直近出題

区分所有建物

⇒　共用部分の持分は、専有部分の床面積の割合。

2024r06年 問13肢1

区分所有建物の管理

規約
管理組合
集会
議決

区分所有建物の管理


組合活動の一例です。
①まず管理組合（団体）を設立し、規約を承認する。組合運営は規約に則って進められる。
②年間のスケジュール等各種の決め事や報告・承認は、年一回、区分所有者による集会で行われる。
③選任された理事長（管理者）はじめ理事が、理事会を組織し業務の遂行とチェックを行う。
④実際的な日常管理業務は、専門の管理会社、修繕や設備のメンテナンスについては各専門業者に委託する。

直近出題

管理者
集会での報告義務

2024r06年 問13肢3

決議

普通決議
過半数


特別決議
3／4以上
4／5以上

決議

集会の議決は、議案により承認の基準に違いがあります。

区分所有の決議に必要な数を『共有』の場合と比較すると、
・「単独」はありません。
・「全員」もありません。区分所有建物で「全員」となると「共用部分の変更」またいずれ訪れる「建替え」が事実上不可能となるからです。

普通決議

・「過半数」
共同部分の清掃、共用設備のメンテナンスの業者委託、損害保険契約、火災保険への加入など、もろもろ含めた管理会社への業務一括委託契約まで広い範囲をカバーします。

特別決議

・「四分の三以上」
共用部分全体にわたり費用も多額となる大規模修繕、共用部分変更
・「五分の四以上」建替え決議

議決権及び区分所有者

議決権及び区分所有者

共有の場合、持分が権利行使の割合でしたが、区分所有の決議では、共有持分ではなく「議決権（専有部分の個数）」と「区分所有者数」の両方を満たすことによって決まります。

⇒　「過半数」の極端な例、一人の区分所有者が、200戸中101戸所有していたとすると、いつも議決権の過半数101個を取ることになります。区分所有者数でみると1人なので、「議決権及び区分所有者」とする枠をはめることで、より公平な意見の反映が議決にもたらされるということです。

直近出題

規約及び集会の決議
区分所有者の特定承継人

⇒　特定承継、一般承継
特定承継は、例えば、売買のように所有権という個別の権利を承継すること。対して、一般承継（包括承継）は、相続のように一身専属権など一部の例外を除き、権利や義務を包括的に相続すること。

⇒　特定継承人は、売買であれば売主が有していた債権債務関係に拘束されない。そこで、区分所有法では、規約および集会の決議は区分所有者の特定承継人に対しても効力がある旨、特別の定めとして規定している。

2024r06年 問13肢2

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