所有権

一物一権主義

共有

区分所有

事前の知識です。

一物一権主義

一つの物には、一つの物権のみが成立するでした。今回の物権は、所有権です。

共有

戸建住宅には、一つの所有権のみが存在しますが、所有者が数人いる場合、共有としています。共有は「一権」を拡張するものです。

区分所有

分譲マンション（区分所有建物）は外見上一つですが、住戸（不動産登記法の区分建物）の集合体とされ、それぞれの所有権（区分所有権）を認めています。区分所有は、一つの物を集合体として「一物」の概念を拡張しています。

共有の持分

共有物
①使用
②保存
③管理
④変更

共有の持分

共有には「持分」があります。持分は、定めがなければ等分とされます。持分は物理的分割ではなく、抽象的概念です。

共有物と共有者

①使用。
共有物の全部をある人が占有使用した場合、残りの人は「当然には明渡しを請求できない」とされます。どうするかというと、賃料12万円に換算できるとして、賃料相当『4万円ずつ払え』という請求ができます。

②保存‥単独。
清掃や簡易な修繕。不法占拠者に対する明渡請求。抵当権抹消登記。

③管理‥持分※の過半数（2分の1超）。※頭数ではない。
改良（既存設備グレードアップ・防犯カメラ新設）、債権にとどまる処分（賃貸借契約の締結）。

④変更‥全員。
建物の物理的な形状をかえる増築や改築、物権に係る処分（譲渡・抵当権設定契約）。

➡　自己の持分については、譲渡、抵当権設定など、自由に処分ができます。

短問即答

共有　占有
▼
ＡＢＣ持分等分。共有物全部を占有する共有者に対し、他の共有者は単独で自己に対する共有物の明渡しを請求することができる。
×
各共有者は、持分による制限はあるものの、共有物の全部について占有使用することができる。共有物全部を占有する共有者に対し、他の共有者は、当然には共有不動産の明渡を請求することはできない。他の共有者は、その持分割合に応じて、共有物を単独で占有使用している共有者に対し、賃料に相当する不当利得の返還請求をすることができる。
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h23-03-4
h29-03-2
h30-10-4

直近出題

共有物の保存
登記の抹消
⇒　（判例）登記の抹消は保存行為とされ、共有者が単独で請求することができる。
2024r06年 問03肢2

共有物の管理
賃貸借
⇒　持分の過半数。（ただし、期間・目的物によります。宅建対策では、これで覚えましょう。）
2024r06年 問03肢3

共有物の変更
⇒　共有物の著しい変更は、共有者全員の同意が必要。
2024r06年 問03肢1

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