売主買主の義務責任

登記協力義務

契約不適合責任

（売主）登記協力義務

不動産の売主には、目的物引渡に加え、買主に登記を備えさせる登記協力義務があります。

（売主）契約不適合責任

「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合の売主の担保責任」のことです。

⇒　以下では不動産売買に即して『権利の不備』と『物としての品質の欠陥』という面から契約不適合についてみてゆきます。

短問即答

売主の責任
▼
ＡがＢに建物を売却したところ、その建物に品質に関して契約不適合があった。Ａの責めによる不適合に限り、Bは担保責任を追及できる。
×
売主Aの担保責任は、故意・過失がなくとも負わなくてはならない無過失責任。買主Bは、売主Aの帰責事由を問わず、責任を追及できる。
▲
h14-09-1
△改正改題

不適合～権利

①全部が他人物
②共有持分
③使用収益
④抵当権（後述）

契約不適合～権利


①全部が他人物
他人物売買で所有権を取得できなかったようなケースです。

②一部が他人物
一部に他人物や、他人の共有持分があるような場合です。

③他の権利による制限
物（モノ）は「所有」と「使用収益」を分けることができることから、所有権とは別に使用収益の権利があります。そうすると、所有権を得たとしても使用収益の権利が他人にあると、思うような使い方ができないことになります。

④抵当権の実行
抵当権付不動産でも売買契約は成立しますが、抵当権を実行されると、所有権を失います。

不適合～品質

①契約不適合

②通知

③担保責任
・損害賠償、契約解除
・追完、代金減額

契約不適合～品質

2022（令2）改正前民法には「瑕疵担保責任」という用語がありました。「瑕疵」の用語は関連法令に用いられていることもあり、合わせて覚えてください。以下では、変更点から契約不適合責任についてみてゆきます。

①瑕疵から契約不適合へ

権利の瑕疵、物の瑕疵（従前「隠れた瑕疵」）含め「契約の内容に適合しないもの」という括りに改められました。

②権利行使から通知へ

瑕疵発見から1年以内の訴訟などの権利行使（責任追及）から、売主への不適合の通知になり、買主の負担が軽減されました。

③幅広い担保責任の明文化

以前は「損害賠償」と「契約解除」の2つしか定めがありませんでした。でも現実的には、修理や交換のような「追完」や「代金の減額」で解決することが多く、それは認められています。これらが明文化されました。

短問即答

契約不適合
▼
買主Ｂが契約不適合があることを契約時に知っていた場合や過失により気付かなかった場合、売主Ａは契約不適合担保責任を負わない
○
契約不適合担保責任を売主に追求できるのは、善意・無過失の買主に限られる。
▲
h15-10-1
h19-11-3
h26-06-1
△改正改題

直近出題

契約不適合

売主買主とも帰責事由なしの場合に、買主が行使できない権利

①　追完、
②　代金減額、
③　損害賠償、
④　契約解除

2024r06年 問10肢0

任意規定と特約

強行規定

任意規定と特約

民法には、任意規定と強行規定があります。任意規定は、民法規定と異なる定めを当事者合意によりすることができます。それが「特約」です。一方、強行規定は必ず守るべきものであり、それに反する定めはできません。

契約不適合についても特約は認められていますが、「売主が知りながら買主に告げなかった事実については特約にかかわらず責任を免れない」とされます。

短問即答

契約不適合　特約
▼
契約不適合担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、売主が知りながら買主に告げなかった契約不適合があった場合、買主はその契約不適合について担保責任を負わなければならない。
○
特約は、有効。しかし、売主が知りながら買主に告げなかった契約不適合については、特約にかかわらず、担保責任を免れない。
▲
h19-11-1
r01-03-1
△改正改題

•   売主買主の義務責任

•   契約不適合～権利

•   契約不適合～品質

•   特約

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