履確法

履確法
「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」

品確法
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品質確保促進法）」

瑕疵

特定住宅瑕疵

住宅瑕疵担保履行法

この法律の「特定住宅瑕疵（19条）」は品確法94条、「特定住宅瑕疵担保責任」は95条に拠り、さらに民法にとび条文参照が続きますが、次に要約されます。

「瑕疵」履2条2号～品2条5号
種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態。
⇒履「瑕疵」＝民法の契約不適合

「特定住宅瑕疵」履19条
・新築住宅において
・引渡後10年間における
・構造耐力上主要な部分等の瑕疵
⇒
①新築住宅に限定。工事完了日後1年以内未入居（品確法2条2項）
②業法8種制限、通知特約「引渡し2年以上」排除、10年とする。
③瑕疵は「住宅の構造耐力上主要な部分等」に特定。「構造耐力上主要な部分」は建基法用語の転借、『等』は「雨水侵入を防止する部分」。イラスト(ⅰ)(ⅱ)

直近出題

景表法
新築

⇒　履確法に準じる。

2024r06年 問47肢4

特定住宅瑕疵担保責任

特定住宅瑕疵担保責任

①②③について、④民法上の契約不適合責任。

➡　④民法改正で「瑕疵→契約不適合」としたものを、新築住宅の、構造耐力・雨水侵入について、業法の通知特約を排除し、民法の契約不適合責任を「特定住宅瑕疵担保責任」と再定義したということです。ぁぁめんどい（。。）

➡　履「瑕疵」＝民法の契約不適合、、って卓袱台返し！？

担保責任

履行確保措置

供託

保険契約

担保責任の履行

契約不適合の売主担保責任は民法に明文がありますが、売主である個人なり会社なりが破産や倒産すると、担保責任は実行されない絵に描いた餅にすぎません。「特定住宅瑕疵担保責任」を実効たらしめる金銭面の措置として「資力確保措置」が義務づけられます。

資力確保措置

①供託
②保険契約。国交大臣指定の保険法人と保険契約を締結。
宅建業の営業開始にあたっての供託と類似しています。供託原則ですが、保険契約で免除です。

供託

「住宅販売瑕疵担保保証金」の供託となります。一定の期間の引渡戸数の合計について「2000万円 + 戸数による基準額」が、保証金の金額となります。基準額は一定期間の戸数に対して決まります。

保険契約

「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」は、販売した個々の新築住宅ごとに保険金を支払います。

保険の内容
①保険金額が2,000万円以上
②引渡し後10年間、10年以上

免許権者への届出

業法と履確法

免許権者への届出

・基準日前10年間の供託および保険契約締結の状況について免許権者へ届け出ます。
・3月31日基準日から3週間以内（施行規則）です。届出のない場合、翌日起算50日経過で新規販売、契約締結はできないことになります。

業法と履確法

特定住宅瑕疵が定義され、担保責任を実効たらしめるために、資力確保措置があります。措置をしたら、免許権者へ届出します。こうした流れで、履確法は宅建業法を補完します。

直近出題

履確法
免許権者への届出

⇒　基準日前10年間の供託および保険契約締結の状況
※　供託・保険契約の期間10年

2024r06年 問45肢1

履確法
免許権者への届出

2024r06年 問45肢2

買主への説明

履確法に基づく

業法に基づく

買主への説明

①供託の場合
供託についての書面交付と説明となります。重要事項説明に供託所等に関する説明がありますが、資力確保措置の保証金の供託は、履確法での定めです。

⇒　履確法に基づく説明

②保険契約の場合
書面交付です。書面は「保険証書またはそれに代わるべき書面」で保険法人から当該書面があります。保険契約についての説明は履確法に定めはなく、宅建業法に関連する記述があります。

・35条事項（13）契約不適合履行「契約不適合担保責任の履行に関し、保証保険契約の締結その他の措置・概要」
・37条書面（11）「イ）履行に関して講ずべき保険保証契約の締結その他の措置」

⇒　業法に基づく説明。
保険契約があった場合、35条書面への記載説明、37条契約書面への記載があり、履確法に定めはないのですが、すでに業法の方でカバーしている形です。

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•   履行確保措置

•   買主への説明

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