区分所有建物

(6) 区分所有建物

(6) 区分所有建物

専有部分とされるのは、構造体で囲まれた空間がその実体です。土地についても区分所有者にあるのは敷地利用権という、具体的な形を示すことのできない抽象的な権利にすぎません。また、専有部分と敷地利用権の両者は分離処分できないことになっています。

これは、従来の土地建物の所有形態とは、大きくシフトした代物です。それにともない、区分所有建物の購入者等に注意を促す必要があり、それが35条事項になっているといえます。

① 敷地

① 敷地

現在では、分譲マンション、区分所有建物の専有部分と土地の敷地利用権を分離処分できません。

しかし、法整備される以前には、例えば、土地の一部や全部の所有権が、一部の区分所有者や別個の所有者に帰属する場合がありました。そういったことから、敷地の利用関係は、35条事項として示すことになっています。

② 規約

② 規約

区分所有建物には、1フロアに専有部分と共用部分があります。共用部分は、共用廊下、共用階段、エレベーター、設備全般、あと管理人室や集会室などがあります。それの維持管理については区分所有者でやることから、そのルールとして規約が必要とされます。

規約の設定は任意なので説明も「ありなし」からですが、実際上「ある」のが前提です。

以下(3)から(8)についても、規約に定められるのが一般的です。

③ 専有部分

③ 専有部分

規約に、専有部分についての定め、例えば、ペットの禁止があるなら、35条事項です。

④ 特定使用

④ 特定使用

駐車場や専用庭のように、土地の一部を特定の者が使う場合、特定使用という形で示します。

⑤ 特定減免

⑤ 特定減免

通常の管理費用や計画修繕のための費用、その他の費用も含めて、特定の者にのみ減免する旨の定めがあった場合、35条事項です。

先ほどの敷地所有と同じく、土地所有者がマンション建てて分譲したという事例で、共同の費用を払わないとする規約があります。そうするとその分は他の区分所有者の負担になるわけで、これは35条事項ということです。

⑥ 積立

⑥ 積立

十数年周期の外壁塗装、足場を組む修繕は大規模修繕といわれ、費用も多額となります。また、エレベーターや配管や駐車設備の更新にも多額の費用が必要となる場合があります。そのため計画的に修繕費を積み立て、別会計にすることが多いです。

あるかないか、積立額がいくらあるかは、共同管理のうえで重要で35条事項です。

直近出題

35条事項
（6）⑥
計画修繕費用
区分所有建物の売買

⇒　説明事項

2024r06年 問26肢4

⑦ 費用

⑦ 費用

通常の「管理費用」のことです。

⑧ 委託

⑧ 委託

区分所有建物の日常的管理には巡回・日勤・常駐などありますが、すべて自前の自主管理というのはまずなくて、ほとんど委託管理です。マンション管理業務の専門業者も一般的になってきました。委託の場合には「業者名、住所」が35条事項です。

直近出題

35条事項
（6）⑧管理委託
区分所有建物の売買

⇒　説明事項

2024r06年 問26肢3

⑨ 維持修繕の記録

⑨ 維持修繕の記録

「建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」とされ、大規模修繕、計画修繕を想定しています。通常の維持修繕や売買等の対象となる専有部分の維持修繕を排除するものではないとされます。

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