報酬

区分

売買の媒介
①物件価額
②土地付建物

区分

①「売買・交換」「貸借」の区分があります。交換は差額について売買と同じ算定です。

②「媒介」「代理」の別がありますが、代理報酬は媒介報酬を基に算定されます（後述）。

「売買の媒介」の報酬

①物件価額（本体価額）
物件には、宅地と建物があります。消費税との関係で、土地は非課税ですが、建物には課税されます。そのため、宅地の場合、物件価額＝売買価額ですが、建物の売買価額には消費税が加算されるので、物件価額は税抜きの本体価額を求めます。

②土地付建物
土地付建物の場合の物件価額は、売買価額について土地分と建物分にわけて、建物分から消費税を差し引いて物件価額を求めるという手続きになります。

報酬の算定

①上限

②算定
（ⅰ）
（ⅱ）
（ⅲ）

報酬の算定

①上限
媒介契約書面に「報酬報酬に関する事項」があります。
⇒　告示規定は「～金額以内」ですが、法定上限額を報酬とするものが100％で、業者間価格競争は皆無です。

②報酬限度額の算定（イラスト）
・物件価額3区分、200万円400万円で報酬算定率が変わります。
・消費税率は変更されるので、税抜き計算後消費税を加算します。

(ⅰ) 物件≦200万円、報酬 5／100
・物件100万円…報酬5万円
・物件200万円…報酬10万円

(ⅱ) 200万円＜物件≦400万円、
10万円+(物件-200万円) × 4／100
・物件300万円…報酬14万円
・物件400万円…報酬18万円

(ⅲ) 400万円＜物件価額、
18万円+(物件-400万円) × 3／100
・物件 500万円…報酬21万円
・物件3000万円…報酬96万円

直近出題

報酬
消費税課税事業者

⇒　110万円を報酬として受領
①建物分代金1,100万円（うち消費税100万円）
②本体代金3400万円の税抜報酬額108万円
③税込み報酬限度額118万8,000円

⇒　売主から９万円を受領
①特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査
②実費の費用について、事前に負担を承諾
…①②「解釈・運用」

2024r06年 問28肢3

⇒　（別枠）

⇒　( 別枠 )算定方法

物件価額400万円超えの場合、物件価額の総額に100分の3を掛け、400万円までの差額6万円＝（10万円－6万円）＋（8万円－6万円）を加算します。

・物件3000万円…報酬96万円
　＝(3000万円×3／100)＋6万円

③消費税加算

※　税率
課税事業者10％
免税事業者 4％

③消費税相当額の加算

（イラスト）物件価額3000万円として96万円を算出しましたが、これは税抜き報酬限度額です。報酬は消費税相当額（消費税）も合わせた総額ですので、消費税分を加算します。

媒介と代理

一取引報酬総額

媒介報酬と代理報酬

①　媒介報酬は、一個の媒介契約につき受領するものです。売主・買主双方からの媒介の場合、それぞれから受領できます。
②　代理報酬は、媒介報酬の2倍が上限とされます。代理は、媒介に比べ法律行為の範囲が大きいからです。
➡　「①②」に拘わらず、一取引の報酬制限があります。

一取引の報酬総額

・媒介・代理に係わる業者数に拘わらず、業者が受領できる報酬総額は、媒介報酬の2倍までです。
・業者間の配分は、業者間の協議に撚ることになります。

低廉物件

低廉な空家等の報酬額

①　400万円以下の空家等（宅地含む）の売買の媒介で、
②　売主からの合意を前提に、
③　上限18万円（消費税別）
⇒　現地調査等の費用を含める。

•   報酬

•   報酬算定

•   報酬総額

•   貸借、低廉物件

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