解除制限、留保禁止

割賦販売

割賦販売

宅建業者と買主との割賦契約は一般的ではありません。宅建業者が割賦販売を行うのではなく、買主が金融業者と金銭貸借消費契約を結び、業者売主には一括払い、あと買主は金融業者に分割支払いというのが、一般的です。

そうではあるんですけども、宅建業者が自ら売主として割賦販売を行った場合について
・割賦販売の契約の解除等の制限
・所有権留保の禁止
の定めを設けています。

現在では、ほとんど無意味な定めですが、出題があります。

民法の定め

業法による修正

民法の定め

（ⅰ）期限の利益喪失
割賦販売時の「期限利益の喪失」に分割支払遅滞により残金全額の支払いがあります。また、債務不履行、履行遅滞（分割金不払い）による契約解除があります。
（ⅱ）代金支払いと登記
不動産売買における売主買主の債務は次のようです。
・売主の目的物引渡債務、買主への登記具備義務。
・買主の代金支払債務
双方この2つの債務は同時履行の関係にあります。

業法による修正

民法規定では「分割金遅滞で残金一括支払請求や契約解除がある」「買主の代金支払いが未了の間は売主は登記を備えさせなくてもよい」ということです。8種制限⑦⑧は、これらを制限します。

解除制限

割賦販売の契約解除の制限

民法上、履行遅滞においては『相当期間を定めて履行を催告し、その期間に履行のない場合、解除することができる』としています。

業法は賦課金不払いのとき「30日以上の期間を定めて書面催告」として、相当期間30日以上、書面による催告でなければ、残金一括支払請求や契約解除はできないとしています。

留保禁止

所有権留保の禁止

民法上、売主は同時履行の抗弁権により、買主が代金支払未了の間、登記を備えさせなくてもよいのですけれども、業法の「所有権留保の禁止」は、『引渡後、10分の3を超える代金支払いを受けるまでに登記を備えさせること」として制限を設けています。

ただし、次のいずれも設定の見込みがないとき、限外とされ一転、所有権留保を認められます。
（ⅰ）抵当権、先取特権
（ⅱ）保証人

•   解除制限、留保禁止

8種③~⑥ 2  ⇐  

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