特約の制限

契約不適合担保責任

契約不適合担保責任

元になってる民法の契約不適合担保責任は次のようなものでした。

（ⅰ）「契約不適合」の場合、発見した時から1年以内に「通知」
（ⅱ）権利行使は、履行の追完、代金減額、損害賠償、契約解除の請求権により、引渡しの日から10年で消滅。
（ⅲ）上記は任意規定で、当事者双方の合意により特約ができる。

特約の制限

中古市場

特約の制限

業法では、（ⅰ）のこの通知期間について『引渡しのときから2年以上』とすることを認めます。民法の通知期間「発見1年以内」を「引渡し2年以上」最低2年でよいということです。ただし、その他買主に不利な特約をした場合、民法の定めに戻ることになります。

民法では引渡後10年まで、発見1年以内に通知すれば、契約不適合担保責任を追及することができます。ところが、業法では、特約により引渡しから2年の間に通知がなければ、契約不適合担保責任を追及されないことになります。宅建業者に寄り添うようにもみえますが、中古市場での流通を考慮しての措置とされます。

⇒　なお、後述「履確法」新築住宅の場合、10年間の「特定住宅瑕疵担保責任」の規定があります。

契約不適合

瑕疵

⇒　民法「契約不適合」と履確法「瑕疵」について

契約不適合
基本的には建物が多いです。宅地の契約不適合は、地盤沈下、廃棄物の埋立、土壌汚染などが、建物の契約不適合の例です。

瑕疵
①②（イラスト）は、履確法の「特定住宅瑕疵担保責任」にいう瑕疵です。
①雨漏り
外壁、屋根、開口部の雨水侵入
②構造上の欠陥
・柱の傾斜、とんでもないです。
・床面の不陸、陸「ろく」と読み水平の意味です。不陸（ふろく）は、床にビー玉を置くとコロコロ転がる水平でない状態です。「ろくでなし」の語源とされます。

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