8種制限

8種制限

限外規定

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8種制限

業法上にない文言ですが、宅建業者が「自ら売主」のときに課されます。8種規制などいずれにせよ「8種」です。これは「民法の定め」の修正・上乗せで、消費者保護の趣旨があります。

限外規定

・8種制限には「限外」規定が多くあります。ある条件を満たすとき、制限を解除するものです。
・買主が宅建業者のとき、限外となり、制限は課されません。

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8種制限の概要とその元になっている民法規定を並べたものです。

①契約締結

②クーリングオフ

③損害賠償額

④手付金

⑤特約

⑥手付金等の保全

⑦契約解除

⑧所有権留保の禁止

①民法では他人物を売買の目的物とすることができます。しかし、業法は「自己物件でない物件の契約締結の制限」を設けています。

②契約解除について、宅建業法には「クーリングオフ」とする上乗規定を定めています。

③損害賠償額の予定について、民法に額の規定はありませんが、宅建業法では制限を加えています。

④民法には手付けの額について定めはありませんが、業法では「手付金の金額」に制限があります。

⑤契約不適合担保責任に「特約」を付すことができますが、宅建業法は特約に制限があります。

⑥先の④は手付金の額の制限でしたが、手付金等の受領前の保全措置を義務づける上乗せ規制です。

⑦民法「契約解除、履行遅滞」「契約、期限の利益」の兼ね合いで、割賦販売の場合の制限です。

⑧売主の義務に登記を備えさせることに関して「所有権留保の禁止」があります。

契約締結の制限

契約締結の制限

民法の規定は「他人物売買は有効に成立」と定められていますが、業法では、自己所有でない物件の契約締結には制限があります。

「自己所有でない」には、2つ意味があります。
①登記上の所有権が他人名義
②未登記である。
・工事完了物件であっても、未登記である。
・造成工事完了前の宅地、建築工事完了前の建物のように物件が未完成である。

①②それぞれに売買可能となる限外規定（ⅰ）（ⅱ）があります。

限外（ⅰ）

限外（ⅰ）

当該物件について、取得の契約がある場合。現在の登記上の所有者との間に譲渡契約が成立していることで、予約も含まれます。
・限外からの除外。
譲渡契約の効力の発生が条件に係るものは、除かれます。例えば、融資が下りることを条件にした停止条件付契約は、取得が不確実であり、それはダメです。

➡　二転三転パターン
(1)　自己所有ではないとダメ
(2)　限外で ok
(3)　停止条件付きはダメ
二転三転はこれからも続きます。

限外（ⅱ）

限外（ⅱ）

未完成・未登記物件の売買が禁止となると、宅地建物の予約販売はできないということですが、実際、予約販売やっています。どうなっているかというと、『手付金等の保全措置により ok 』となっています。受領した手付金等について宅建業者が処分できない保全措置があるなら、限外として売買が認められます。

「手付金等の保全措置」は8種制限の中の6番目です。

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