不動産の抵当権

抵当権の効力

抵当権の順位
一物一権主義

抵当権の効力

①　抵当権において土地と建物は別個の物とされます。土地に抵当権が設定された場合でも、その土地上の建物に抵当権の効力は及びません。土地と建物は、別々に抵当権を設定することができます。
②　同一建物ないし土地について、数個の抵当権を設定することができます。

抵当権の順位

物権は同一物について一つとされ「一物（いちぶつ）一権主義」といいます。同一不動産に数個の抵当権が設定できるのは、順位という形で一物一権主義との整合を図っているからです。抵当権には順位があり、数個の抵当権を設定できるとしています。

短問即答

抵当権の効力
▼
Ａは、Ｂ所有の甲土地に抵当権を設定・登記した。その後、Ｂは、乙建物を築造した。Ａは、乙建物の収去を求めることができる。
×
土地に設定された抵当権の効力は、その土地上の建物には及ばない。抵当権者Aは、乙建物の収去を求めることができない。
▲
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抵当権の設定
（イラスト）


順位と配当
- 抵当権の実行
- 競売けいばい
- 落札らくさつ

※　競売
法律用語として「けいばい」

抵当権の設定

担保価値3000万円の土地につき
①　土地を担保に500万円の金銭消費貸借があると500万円が「被担保債権」、これについて第1順位の抵当権設定登記をする。
②　まだ2,500万円分の担保価値があるので、2000万円の抵当権をつける。これは第2順位になる。
③　なお500万円の担保価値があることで、第3順位200万円の被担保債権について登記する。
⇒　担保価値はあくまで抵当権者の評価額です。抵当権実行、競売落札時の換価額ではありません。

順位と配当

①　登記の順序が、順位です。
②　抵当権者は、順位に拘わらず抵当権を実行できます。すなわち、競売です。
③　落札されると、順位に従って配当が行われます。換価額が2300万円の場合、第1順位者500万円、第2順位者1800万円、第3順位者の配当なしです。

短問即答

抵当権の順位
▼
Ａは、Ｂを抵当権者として、所有土地に2,000万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。Ａは、さらに抵当権を設定することはできない。
×
同一不動産に、数個の抵当を設定することができる。登記の順が「順位」となる。
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抵当権の及ぶ範囲

※イラストの「被担保債権の範囲」は、「抵当権の及ぶ範囲」の誤り。

①付加一体物
②主物と従物
③元本と果実
- 天然果実
- 法定果実

抵当権の及ぶ範囲

目的不動産のどの範囲まで抵当権が及ぶのかということです。

①　付加一体物
土地に抵当権を設定した場合、樹木にも抵当権が及び、実行のとき土地・樹木とも換価されます。家屋では、増築部分にも及びます。

②　主物と従物
用途・機能の一体性で、家屋の畳・建具にも及びます。

③　元本（がんぽん）と果実
民法で果実というのは「物から生じる収益」とされ、天然果実、法定果実があります。

天然果実は、樹木の場合、その実は天然果実です。

法定果実は、借地に抵当権が設定された場合その地代、借家なら家賃にまで抵当権が及びます。なお、利息は法定果実です。

短問即答

効力が及ぶ目的物の範囲
▼
ガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定したとき、従物である地下のタンクや洗車機に及ぶ。
○
従物には、抵当権の効力が及ぶ。
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